最近の賃貸事情－Vol.18 賃貸管理会社その２－滞納者への対応
今回は家賃滞納の督促・回収業務についてお話します。管理会社には「入居者管理」の一つとして家賃滞納者ヘの督促・回収業務があります。滞納者は「初期滞納者（契約書通りに入金がない）」「慢性的滞納者（常習者、不定期に入金する）」「悪質滞納者（３ヶ月以上）」の３種類に分けることができます。滞納者について、賃貸事業部・滞納係では下記のような取決めをしております。
滞納者を減少させるためには初期対応が一番有効です。毎月の家賃入金チェックが遅れてしまい気がつくと何ヶ月も滞納になっていたケースもあります。こうなると回収にかなりの時間を要します。入居者に「支払いが遅れても何も催促されなかったから」などと言い訳を作らせないことも必要です。早期に督促をしないと滞納者がそれに甘えるだけでなく、貸主側の怠慢にもなってしまいます。ですから毎月定期的な入金チェックが必要なのです。
一般的に滞納の理由は「お金がない」がほとんどですが、最初は数日遅れ、徐々にそれが習慣になり、数ヶ月遅れになってしまうパターンが多くあります。稀に「払う意思がない」「建物の不備を理由に払わない」など悪質なケースもあります。累積滞納者は連帯保証人へも報告し督促しますが、保証人が対応しない場合、法的手段（裁判）に訴えて「契約解除」「明け渡し請求」「強制執行」などの方法で解決することもあります。この場合、半年～１年という長い時間と相当な費用が必要です。
滞納を未然に防ぐ手段としては、入居申込時に「本人」と「保証人」を充分に審査することです。しかし契約時には問題ない人でも契約後に「転職」「リストラ」「ギャンブル」「病気」など収入や生活環境が変わることがありますので、どんなに入居審査を厳しくしてもやはり「滞納」がなくなることはないでしょう。そのため最近では、「滞納保証システム」「保証人代行システム」（vol.11参照）を利用するケースが増えつつあります。
●滞納の原則
滞納とは契約書通り入金のないすべての状態を指し､たとえ１日でも入金が遅れた場合､滞納であり契約違反である。
●滞納者督促履歴表の作成
滞納者リストに基づきすべての滞納者について､催促の｢電話｣｢ハガキ｣｢手紙｣｢訪問｣｢電報｣｢内容証明｣等の督促履歴表を作成する。
●滞納者の対応
