ようこそ！SUDO NEWSへ。 このページは須藤建設からの、耳寄りな情報をお届けいたします。 どうぞご覧ください。
みなさんこんにちは
朝晩の冷え込みとはうらはらに、日中の陽だまりの暖かさが心地よい季節となりました。いかがお過ごしでしょうか。
2015年４月１日より、宅地建物取引主任者を「宅地建物取引士」とする改正が閣議決定いたしました。1957年に取引主任者制度がスタートして以来、58年ぶりの名称変更となります。
今回の一部改正には、「宅地建物取引業の業務の適正な実施を確保するため」「宅建業者が従業員に必要な教育を行うように努めさせるため」という内容があり、その背景には、現在の宅建業者の従業員が必要な知識や能力を十分には満たしていないと考えられているようです。
契約前の重要事項説明は、単に文章を読んで聞かせるだけではなく、相手に理解してもらえるよう説明するのが目的です。今後、士業になる事で、社会的地位が高くなり、責任の幅も広くなるのも事実。形だけの士業にならぬよう、より高い専門知識と職業倫理の知識がさらに求められることでしょう。
当社にも宅地建物取引主任者が複数在籍しております。改めて会社全体で、従業者教育に努めていきたいと思います。
この春、須藤建設は32周年を迎え、2001年より始めました本紙SUDO NEWSも第51号を発行することができました。皆様のご愛顧に深く感謝申し上げます。これからも厳選された内容と社員の手作り感を大切に、皆様にとりまして有益な情報が発信できればと考えております。引き続き暖かい目でご笑読頂ければ幸いです。
さて、当社が現在の場所に本社を移してから14年が経ちました。当初、向かいの敷地には通信企業の宿舎が建っておりましたが、数年前、あれよあれよという間に取り壊され駐車場になったかと思いきや、それもつかの間、ついに今月、とても立派なマンションへと変貌いたしました。前面道路には歩道が新設され、樹木も植わり、安全で雰囲気の良い通りとなりました。これから入居が始まるようですが、新しいご近所さんが増えるのが今から楽しみです。
昨今はどこの街でも同じなのでしょうが、ここ広尾も古い建物は取り壊され、新しいマンションが建ち、それに伴ってお店ができ、少しずつ街の景色は変化していきます。街並みは変わっても、須藤建設は身近な不動産管理会社として変わらず皆様と歩んでゆきたいと考えております。
朝夕冷え込み、湯気がごちそうという季節になりましたが、みなさまいかがお過ごしでしょうか。
SUDO NEWSは年４回の発刊で13年目に入り50号になりました。そして今回の50号を機に、次号より４月と10月、年２回の発行となります。初刊から社員だけの手作りで、ご満足いただけるような内容とは言い難いのですが、皆様のお役に立てるようなNEWSを目指して参りますので、今後とも御笑読の程よろしくお願い申し上げます。
９月８日に2020年東京五輪開催が決定し、この喜びを共有できるのは都民だけではなく国民全員が感じていることと思います。オリンピックであこがれの選手や試合を生で見るのは映像の何倍もの感動がある事でしょう。また、夢を持ってスポーツをしている少年少女達が目標に向かって目を輝かせているかもしれません。
日本の優れた技術や文化、ホスピタリティを世界に向けて発信する機会でもあります。また、交通や建物のバリアフリー化と価値観のグローバル化が進み、誰もが住みやすい街「東京」、そして人に優しい国「日本」になることを切に期待します。
最近、当社は入れ替え工事の際にお部屋のアクセントになるクロスを取り入れていますが成約状況は予想通り順調です。業界全体で見た場合でも以前は一般的に好き嫌いのない無難なリフォームが主流でしたが、ここ数年は個性的な部屋造りに変化してきました。多種多様の情報や価値観が存在する現在においてこの傾向は自然の成り行きと考えます。万人が気に入らなくても個性を活かせるような部屋、独創的な部屋が求められており、居住人数が少ないほどこの傾向は強くなります。しかし、内装やインテリアは押し付けがましいのも問題であり、住む人が自分らしくコーディネートできる部分は残しておかなければなりません。
さらに趣味やライフスタイルで選ぶ「コンセプト型賃貸」、または学生割引や短期入居、家具付やお試し賃貸など条件で選ぶ「利用形態型賃貸」など、契約スタイルもニーズに合わせて変化しています。
マンションやビルが一般的に供給されてから数十年が経ち、今後その建物をどう生かすか、どう競争力をつけるか、環境と費用を含めさまざまな工夫がなされています。また、リノベーションか建替えかを検討するなか、耐震補強をしてアンティーク家具などと同様の価値と魅力を見出す動きも盛んになってきています。ヨーロッパでは古いマンションほど人気があるとも聞きます。欧米では当たり前のいわゆる100年住宅、日本でも普及していくことを望みます。
葉月を迎えるこの時期、みなさまいかがお過ごしでしょうか。暑さをエネルギーに変えて元気に暮らしたいと思います。
ところで、７月は英語でJulyですがローマの英雄「Julius Caesar」がこの月に誕生したことからつけられ、８月のAugustはやはりローマの英雄「Augustas Caesar」がこの月にいつも戦争で大勝利を収めたことにちなんで彼の名がつけられたそうです。月の名は日本では神や人の心、季節や花鳥風月などさまざまな意味がありますが英語では神や英雄からつけられているようです。
景気が上向きになり、また消費増税の影響もあり売買業界は活気があるようです。賃料も底値を過ぎたといわれていますが、首都圏ではエリアやタイプによってかなりの差が生じるようで、都心６区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、文京区）においても同様です。景気は消費に直接影響を与えますが、継続的契約である賃貸住宅の賃料が上昇するのには比較的時間を要するのではと思われます。
賃貸事業部では募集物件に対し反響案内の有無を確認した上で、定期的に「セールスポイント」や「マイナスポイント」を個別に整理し、「成約に至らない理由」を随時調査しています。物件の特性を客観的に見極め、対策を練り、オーナー様に提案するのですが、ここで大切なことは供給状況と競合物件を把握することです。しかし、それでも空期間が長期になってしまうケースがあります。長期空室には必ず原因が存在しますので、さまざまなデータをもとに時には大胆にアレンジすることも必要と考えます。
コンセプトマンションが注目されて久しいですが、これは建物や部屋に特徴をつけ、入居者を想定してプランニングするものです。しかし入居者の中には自分でも好みの部屋や仕様をわからない人も数多くいるのが事実です。そのような人の価値観を引き出し、要求を満足させることも必要といえます。また、ライフスタイルが異なる人たちが同じ間取り、仕様、設備では不自然であり部屋ごとに個性を変えてもよろしいかと思います。
流行のカスタマイズハウスは住む人にとって楽しみと愛着が生まれ、アクセントクロスは室内空間に印象の変化と生活の彩りを添えます。ファッションに興味がある人とない人がいるように、住宅にもこだわりのある人とない人がいます。また興味はあるけれど経済的な理由であきらめている人や、アプローチがわからない場合もあります。それらの中でどの人をターゲットにするかによって、募集スタイルや改装プランニングを決めていかなければなりません。
シェアハウスが注目されていますが、これは建物の施設や設備、スペースを共有することです。また価値観を共有するシェアハウスも登場しています。管理業務においてもトラブルやクレームに対し上司部下を問わず社員がシェアすることで、個人の精神的負担が緩和され、さらに社員同士のコミュニケーションや信頼関係にも繋がり解決に向けたさまざまなアイディアも生まれます。このように社員が情報をシェアすることにより、社員同士のクレームや社内トラブルが生じないようにすることが組織には大切であり、空室対策や建物保全など管理業務全般にも好影響を与えると考えております。
SUDOはこの夏もクールビズを行っておりますが、季節を問わずクールカンパニーを目指しています。
みなさんこんにちは。新入生や新入社員が初々しいこの時期、いかがお過ごしでしょうか。東京は緑色の風が吹く季節になりましたが、東日本では桜前線が移動して各地を色づかせています。
さて、今年の繁忙期の状況は契約本数こそ昨年との変化が見えませんが、貸す側としては礼金の徴収が困難になっているため昨年より収入減少の感があります。関東地方を中心に礼金という慣習が存在していましたが、将来的には無くなる傾向にあると思われます。しかし、景気が上向けば賃料も上昇する筈ですので、マイナスの材料だけ捉える必要もありません。世帯数の減少による競争激化への対応策も必要になりますが、賃貸事業、賃貸管理の市場には生活に付随する商品やビジネスチャンスがまだたくさん残されています。
また今後しばらくは、リノベーション、カスタマイズ、シェアハウス、高齢者住宅、省エネ、再生可能エネルギーを中心に賃貸業界が変化していくでしょう。そこで注意しなければならないことは、インターネットを中心とした情報化社会の中では偏った情報も多々あるということです。様々な情報を整理し、正しい情報を見極め、必要なもの大切なものを再確認し行動するタイミングが大切です。
シェアハウスの人気とともに、モノやサービスを利用者同士で共有するシェアビジネスがポピュラーな時代へと移っています。この「所有するステイタス」から「シェアする合理性」への変化に昨今のエコや節約の意識も後押ししているようです。しかしまだ所有することに喜びを感じる人も多く、シェアビジネスやレンタルビジネスとの相乗効果で消費が増えるよう期待したいところです。
リノベーションにも変化が表れてきているようです。住宅はハードだけでなくソフトの快適性を必要とするため内装、家具、インテリア、同様に建物や部屋にも機能性・耐久性だけでなくデザイン性が求められています。間取りは家具や家電、インテリアと一体となって構成されるものですので、快適な空間とはそれらがバランスよく備わったものと考えられるようになっています。
最後に、単身高齢者入居者の意識として、安心して暮らしたいが監視されたくはない、要は常に見守ってはもらいたいがプライベートは大事にしたいという一見相反するように思える二つのニーズがあります。しかし、生活でこのふたつは年齢を問わずとても大事なことと考えます。
当社もこれらのことを踏まえ、今年度も管理業務を遂行していきたいと思います。
●東京都が太陽光導入後の発電目安をネットで公開
東京都は、太陽光発電の普及に向け、建物所有者が屋根に設置するパネルでどのくらい発電できるかをインターネットで調べられる「ソーラー屋根台帳」を作成する予定で、来年度中に島しょ部を除く都内すべての建物を対象にインターネット上に公開し誰でも閲覧できるようになるそうです。
●首都圏の大学が都心回帰
首都圏の大学でキャンパスを都心に移す動きが広がっています。少子化で大学の経営環境が厳しくなる中、交通アクセスの良さを売りにして広域から学生を集める狙いで、郊外にある現在のキャンパスを都心に移すケースと、都心に新キャンパスを開くケースもあるようです。
新年を迎え、みなさまますますご清栄のこととお喜び申し上げます。
昨年の漢字は「金」、金メダルや金環日食などがその理由。流行語大賞は「ワイルドだろぉ」。仮想ですが草食系男子を奮起させる意味もあるのでしょうか。
最近の業界新聞は高齢者関連、省エネ関連、エコ関連の記事で賑わっています。高齢者関連では設備や緊急対応などのハード面、安心見守りサービスや地域とのコミュニケーションなどのソフト面、さらに医療や保険、各種代行サービスなど付随するビジネスが有望視されています。省エネやエコ関連ではLEDや断熱方法、屋上や壁面緑化、電気の自由化、太陽光発電、家庭用蓄電池などのビジネスが盛んですが、そんな中、東京都が太陽光発電用屋根貸しビジネスを開始しました。おおむね20年以上、150㎡以上、日照良好というのが条件です。相変わらず耐震や防災関連の商品もぞくぞく登場しています。
震災後23区への流入が単身者を中心に増えたようです。単身者は身動きが取りやすく、23区に計画停電がなかったことに加え帰宅困難の経験から職住接近を求めていることがその主な理由です。
賃貸業界では借りる側の賃貸住宅に対する価値観が変化しているため、アクセントクロスや入居者セレクトクロス、さらには入居者の意向を取り入れたリノベーションも行われています。また、入居者が自由に内装を変えることができるDIY賃貸や賃貸カスタマイズと呼ばれる取り組みも盛んです。カスタマイズ賃貸とは借主が室内を改装できる賃貸物件のことです。家賃が上がらず、礼金も取れず、原状回復費用も徴収しづらい状況の中で、貸す側から見た場合、リフォーム費用がかからずに済み、借りる側からすれば自分好みのインテリアにできる、双方にとってメリットがあるこの取り組みは必然的に発生したと思われます。貸主が認めた内装変更に関しては退室する際の借主の原状回復負担はナシです。数年前までは借主は内装を変えることは認められず、仮に貸主の承諾を得て変えた場合でも「原状回復」でした。
すべて他の人が考え造った住宅よりも自分の趣味趣向やライフスタイルを取り入れた部屋は愛着が沸き長期居住に繋がるでしょう。貸す側からみても入居する人の希望を認めることによって長期空室にならずに済みます。
また、募集時に物件（設備や仕様）で差をつけるのが難しくなっているため、プラスαの入居者サービス（家具や家電の提供、クルマ無償レンタル、タクシー券、映画券、旅行券、スポーツ観戦チケット、更新時のハウスクリーニング等）で差別化を図る営業や、長期居住に繋がる取り組みもさかんに行われています。
他方、建物は街と一体となってその価値と魅力が存在すると考えます。これからは個々の実情に加え行政も含め地域が一体となり、安心できる、活気に満ち溢れる街づくりを考えていかなくてはなりません。私たちもその一環を担えるように努力して参ります。
巳年には南南東の風が吹き温かい年になるといわれますが、さらに魅力ある一年になるようオーナー様とともに歩んでいきたいと思います。
爽やかな空気の冷たさを感じる季節、いかがお過ごしでしょうか。毎年この時期になると、今年もあと二ヶ月だね、早いね～。クリスマスはどうするの？ 年賀状書いた？ 忘年会はいつ？ などの会話が増えます。夏を過ぎると時の経つのが早く感じ、秋には新年を基準にして生活しているようにも思います。しかしそういう時期だからこそ今年をゆっくり振り返ることも大切な気がします。公私共に年初に立てた計画や目標は？ まだ２ヶ月もあります。新年に向かって慌しく過ごすのではなく、ゆっくりとじっくりと生活したいものです。
下記は次に引っ越したら欲しい設備の最近のランキングです。
分譲マンションでは標準設備となっている宅配ボックス。インターネットで買い物をする人が多く、また自宅にいる時間が少ない社会人が増えているため賃貸マンションでもニーズが高いです。また、やはり省エネや耐震、セキュリティにも関心があるようです。
一方、下記の表は部屋を探す際にあきらめたものランキング。設備等の条件より駅からの距離や築年数は妥協するという結果がでており、ハンデがある物件でもユーザーが求める設備や内装を整えれば成約する可能性が高いことを意味しています。また同調査では全体の４割以上があきらめは必要と感じているとの結果がでています。
昨今、競争力という言葉が頻繁に登場していますが、競争力とは他の物件に負けない力、魅力ある物件ということ。一般的に魅力のある物件と聞くときれいな外観、整った設備、素敵な内装を連想しますが、実は賃貸条件が一番競争力に影響します。しかし、条件を下げれば決まるという考えは安易であり収益も下がってしまいます。そのためユーザーの求めている設備や仕様に加え物件のコンセプトを考えなければならないのです。
最近では屋上に太陽光発電パネルを取り付けるマンションが増えていますが、直接収益に関係するものだけでなく、屋上を開放し入居者のために有効利用するという考えはいかがでしょうか。ペット共生の時代に即しドッグランを作ったり、入居者の憩いの場所にしたり、安心して子供を遊ばせることができるように遊具を設置したり。
ファミリータイプにおいては収納や設備の充実はもちろんのこと、物件内に母親同士のコミュニティルームやキッズルーム、玄関前にはベビーカーを置けるポーチ、また、地域社会との繋がりを持ちストレスの無い子育てが出来る環境作りも大切です。実際このような子育て賃貸マンションが登場し、とても人気を博しています。
最近のユーザー及び業界の動向を敏感に察知しこれからもオーナー様によりよい提案をして参りたいと思います。
オリンピックが開催されました。夏真っ盛りの日本は暑さに加え、しばらく熱くなります。暑さをボヤクより、むしろ暑さを楽しんだ方が良いかと思いますが、こと仕事となるとそうはいきません。この時期は、特に屋外で仕事をしている方々に敬意を払いたくなります。屋外の仕事は真冬もキツイですが夏は冬以上。冬は仕事で体を動かせば少しは暖かくなりますが、夏はじっとしているだけでも汗が噴出す中で体を動かさなければなりません。当社の仕事も半分は屋外作業。熱中症に注意し業務に励みたいと思います。
農業では二期作や二毛作が昔からありますが、賃貸業界でも月極駐車場の空スペースを一時貸店舗にしたり、訪問先に駐車場がなく近所にコインパーキングもなかったときの時間貸にしたり。ホテルなどの宴会場を貸会議室に、昼間物販店で夜間に飲食店に変身するなど、使わない時間や期間を利用して商売をするビジネスがいくつか出ています。
10kW以上の太陽光発電については、1kWあたり42円、買取期間20年とし、当初予想されていた価格を上回る回収率となりました。オーナーへの還元率が高い「共用部連係」型の太陽光発電システムの導入が進み、賃貸マンションやアパートの屋根を活用した産業用太陽光発電の市場は更に拡大すると予測されます。その結果、海外メーカーや投資家、施工会社が参入し、競争がより激しくなり、多種多様な商品が現れ、設置する側の目利きがとても重要になります。
震災住宅に関して、自己所有住宅と賃貸住宅の入居者には救済措置がありますが、賃貸物件のオーナーには救済措置はなく、建物や部屋を修繕したくても出来ずに困っている方が多くいます。賃貸物件が不足している地域もあると耳にしますが、良い物件を供給させるためには貸主側に何らかの修繕補償があって然るべきかと考えます。
近年、入居者管理業務が煩雑になっています。具体的にはインターネットの急速な普及による「募集業務」、ビジネスシーンの多様化による「入居者審査」、ガイドラインや東京ルール等の行政指導、消費者契約法や暴力団排除条例など新たな法律に関する「契約時説明義務事項」及び「解約業務」等。また、ライフスタイルや価値観の変化、物件の競争力強化に伴う設備の充実に比例して「クレームやトラブル」も増加。弊社では「24時間緊急センター」を設けておりますが、さらに「我慢しない」「何もしない」「理不尽な要求を出す」など「自己中心的な入居者」も増えており、日々その対応に追われています。
騒音のクレーム等はその都度当社営業担当が現地に赴くことも多く、かなりの時間を費やしています。設備関係のクレームにおいても営業担当が現場を確認した際に処理することも多く、オーナー様に出張費や経費を請求出来ないのが現状です。
安定した賃貸経営には入居者に長期間住んでいただき入居率を高めることが必須。今後賃貸業界は競争がますます激しくなりますので貸主と管理会社の連携によるフットワークのよい対応が望まれます。今後とも誠意のあるご提案をして参りたいと思います。
新緑の時期ですね。緑は心休まる色、木々の緑から元気がもらえる気もします。そして、ゴールデンウィークが始まり心躍っている方も多いのではないでしょうか。
今年の異動シーズンの契約件数はほぼ昨年と同様でした。昨年を下回るかと予想していましたが、良い意味で予想が外れました。しかし、成約に至らなかった物件もあります。原因を究明し早期成約に向けての努力を惜しみません。
従来はシングル又はファミリー、単純にこの２タイプで考えられていましたが、最近ではDINKSの需要が増え１LDKのプランニングが人気です。単身者でもワンルームや１Kより１LDKを求める傾向にあり、生活空間にゆとりを求めています。DINKSは共稼ぎのため防犯意識が高く、ディンプルキーやダブルロック、TVモニター付インターホンなどセキュリティ設備を重要視します。また、近年のライフスタイルを反映して女性だけでなく男性シングルもキッチン設備の充実を望んでおり、ウォークインクロゼットも人気です。シャワーだけで済ませる人が多い反面、バスタブは必須という一見矛盾したデータもあります。
今、注目されているシェアハウスのメリットは「安心」「経費削減」「友達ができる」「趣味を共有」「語学学習ができる」などです。しかし通常の共同住宅以上に規則やマナー、コミュニケーション等デリケートな面があるためトラブルが発生してしまうこともあります。そこで、トラブルを防ぎ、快適に生活できるよう同じ趣味や価値観、同じ環境の人が集まるシェアハウスなど、建物、部屋だけでなく「暮らし方を提案、提供」する試みもでてきました。シングルマザー向けやファミリー向け、ソーシャルアパートメントの登場がそれを裏付けています。
今や情報入手の手段はインターネット。近い将来、ネットやブログ、ソーシャルネットワークにおいて、ユーザーの評価を公開する賃貸住宅版「食べログ」が登場しそうです。物件や不動産会社に対する口コミ評価を参考にして、不動産会社や入居物件を決めるユーザーが現れるかもしれません。感情的な口コミや極端な意見はともかく、情報が会社の信用や物件の価値をより左右するのは確かです。
この４月８日で当社も満30歳の誕生日を迎えました。厳しく評価される情報化社会においては、社員一同日々肝に銘じて、しっかりと物件を管理し、誠心誠意お客様に対応しなければならないと考えております。
平成24年も早ひと月が過ぎようとしていますが、本年も須藤建設及びSUDO NEWSをどうぞよろしくお願いいたします。
昨年の大震災以降、景気が不透明感を増していますが、このような時期だからこそ一人ひとりの価値観が大切です。一人または一つの会社だけが良くなることは難しいことであり、やはり社会全体が良くなることを考えて行動すべきだと考えます。
さて、ここ数年競争力を付けるために賃貸借契約の初期費用を抑える傾向にありますが、お金をかけずに引越しできる反面、滞納者を誘致してしまうという危険性も隣り合わせです。中にはしばらく賃料を払わなくても追い出されないことを理由に、契約直後から滞納するという確信犯的な、悪質なケースもあります。すなわち、募集条件を緩和して競争力を増すということは、その分リスクも伴うことになり、今後貸す側としては入居審査がより重要となります。
初期費用減少のもうひとつしわ寄せは、仲介会社が借主から仲介手数料を徴収せずに貸主や管理会社に報酬を求めるということです。成約しやすくなるという反面、貸主は収支が逼迫し、管理会社は管理料以外に新たな収益源を求めなければなりません。昨年全体を通して契約本数に大きな変化はありませんでしたが、各管理会社の売上げが減少していることがそのことを証明しています。
次に、非賃貸派が賃貸住宅を選ばない大きな理由は「釘が打てない」「手を加えられない」などで、反対に賃貸派の要望は「部屋をカスタマイズしたい」「もっと自由に使いたい」「自分らしい部屋にしたい」「壁に棚板やフック、コートハンガーを取り付けたい」など。設備の充実に加えてカスタマイズを賃貸住宅でも可能にすれば早期成約、長期入居を促し入居率アップが図れるのではないでしょうか。募集時のことだけでなく、入居中の修繕負担や解約時の精算、原状回復工事を合わせて考えなければなりませんが、そのリスク以上に借主が自分で手を加え部屋に愛着がわくことで滞納者も減り長期入居に繋がるメリットがあるのではないかと考えます。
現在借り手市場の状態ですが賃貸派が増えているのも事実で、それを取り込むにはやはりターゲットを絞り込んだ競争力のある物件にする必要があります。しかし、過度な絞込は流行に左右されることにもなり、トレンドが変化するたびにリノベーションが必要になるリスクもあります。
コンセプトはしっかりとターゲットは幅広くという考え方も必要です。固執し偏った提案ではなく、様々な角度から分析しよりよい提案をすることが我々の大事な業務のひとつです。また、これからは物件テイストに合ったこだわりの媒体を使うことも必要でしょう。
須藤建設は本年もしっかりと現実を見つめ、良い意味で自流にそして堅実に管理業務に尽力したいと考えております。
今年は辰年、辰は振るうことを意味し草木が伸びる状態。幸福を招く善神で豊漁や海上安全を守る海神であり、竜が現れることは目出度いことの前兆といわれます。水の神様であるその竜が、水害を始め日本をあらゆる災害から守ってくれることを心から祈ります。