みなさんこんにちは
10月も終わり、秋も深まりました。11月はサムライ、１年のうちで１ヶ月が31日未満の月（西向く侍＝２４６９士）の最後です。「秋」と聞いて想像するものは、しっとりと落ち着いた街並みに風が吹き落葉が舞う風景でしょうか。動物たちは冬に備えてたくさん食べて丸々に太り、人もおいしいものが豊富にあるこの時期、食欲の秋を理由にたらふく食しふくよかに…。
原油価格とアメリカの金融不安の影響もあり、今年日本では建築業界と不動産業界が何かと世間を騒がせました。ファンドの後退、ミニバブルの崩壊、銀行の貸し渋りが原因での倒産も…。当社の主業務は賃貸管理、工事についても管理物件のリフォームが主、景気に左右されにくい体質になっていますのでご安心ください。とは言え、業界全体から見てみると、ここ２～３年やや上昇傾向だった事業用物件の賃料が夏ごろから下降し、空室率もやや上昇、そして賃貸住宅市場にもやや陰りが見え始めました。
現場を知らないため現実を無視し、投資家にアピールするため表面上の収支だけを整えた物件にはいささか矛盾を感じますが、ここ数年はこういった大型高層マンションと従来からの長期所有型マンションの関係が賃貸業界に大きく影響してくると思われます。古いマンションの新しいマンションへの対抗策は、いつの時代も、設備をよくするなどハード面の改善か、賃貸条件を緩和するなどソフト面の改善か、いずれかの選択になります。
また、ここ数年、競争に勝つため、家賃を下げずに一時的な経費（敷金や礼金の値下げ、仲介手数料割引、フリーレント）で処理する集客法、保証人代行や原状回復負担会社、さらには契約金立替会社も現れました。しかし過剰なサービスは結果として業界の信用を欠き混乱も招きかねません。長期的展望が必要な（継続的）賃貸借契約を一時的なサービスで惑わし判断させる、あたかも「品物を売るような方法でのお客様の争奪戦」になってしまうことが懸念されます。少ない契約金で引越しできることは決して悪いことではありませんが、先のことを考えずに引越しをしてしまう軽率な人が増えるのも必然的と言えます。結果として貸主側の不利な状況を作ってしまいかねませんので疑問を感じます。
ところで現在、企業やお店の約９割がPCホームページを、約２割がモバイルホームページを作成しています。その他に個人、コミュニティ、学校や自治体のほとんどがホームページを持っています。
以前は会社パンフレットが会社の規模や業務内容・姿勢を表現し、きちんとしたパンフレットは企業イメージを良くしました。それが最近ではホームページがその役割を担っています。中には会社の規模や内容とマッチしないようなものもありますが…。そしてホームページは時とともに影響力を増しています。
当社も11月上旬に、ホームページのリニューアルを予定しています。ホームページに限ったことではありませんが、広告、特に企業広告にはデザイン性、機能性、内容、見やすさが求められます。さらに発信する側より見る側のことを一番に置くことが大切で、今回のリニューアルはこのことをコンセプトに作成しました。是非一度ご覧ください。そしてご意見などがありましたらご遠慮なく、是非ご一報くださいませ。
2008年10月30日 | みなさんこんにちは | ページ先頭へ
今年も夏がやってきました。そしてもうすぐオリンピックが始まります。今回は開催地の環境等、いくつかの問題点があったようですが、参加する以上、日本選手がメダルをたくさん取ることを期待して精一杯応援したいと思います。
さて、デジタル放送開始まで３年を切りました。2011年７月24日でアナログ放送が終了し、地上デジタル放送に全て切り換わり、アナログテレビが見られなくなります。テレビやチューナーは入居者が用意しなければなりませんが、地上デジタルを視聴できる環境はオーナーが整える必要があります。ケーブルテレビについてはその会社が対応しますが、それ以外はオーナーがアンテナの改修や新規設置をしなければならないわけです。直前の駆け込み導入が数多く予想され、場合によっては改修や取り付けが間に合わず、最悪テレビが見られなくなることも考えられます。そうなると入居者からのクレームは当然ながら、空室は競争力が落ちてしまい、賃料収入も減ってしまいます。現状を把握して早めに対応しておく必要があります。
ところで、５～６年前を境に、ここ数年ピッキングや空き巣被害が減少傾向にあります。当社の管理物件でも数年前までは時々被害報告がありましたが、最近は被害に遭ったという話をほとんど耳にしておりません。その要因として考えられるのが、①防犯機能がついた玄関キーや玄関ドア、窓ガラスの普及 ②オートロックのマンションの増加 ③防犯カメラや防犯センサーの普及 ④自治体や個人個人の防犯意識の高まり ⑤警察の厳しい監視など。ドロボーは侵入するとき時間がかかること、顔を見られること、明かりや音が発せられることをとても嫌がりますので、防犯機能付き玄関キーや防犯カメラ、防犯センサーは防犯対策上とても効果的と言えます。また、一時期より機器具の価格も下がり、リースやレンタルも可能になったため普及していると考えられます。防犯カメラを取り付ける場所のトップはエントランス、以下、駐車場、駐輪場、エレベータホール、エレベータ内、メールボックス、ゴミ置場の順です。
今回の賃貸事情でも入居者や来訪者の「モラルの問題」を述べていますが、防犯対策はこれらの人たちのイタズラを抑止し、また「共同住宅のマナー」を守らせる効果もあります。エントランスに設置すれば、メールボックスや宅配ボックスの使い方が改善され、ゴミ置場が見えるところに設置すればゴミの出し方が改善されます。防犯対策が結果的に入居者指導にもなるということです。
協会ニュースの報告によると、火災警報器設置の義務化後は、設置されていない場合、「重要事項説明書の備考欄に記載した上で説明するよう心得ておくべき」とのことです。このように年々重要事項の項目が増え、必然的に契約書の項目も増えておりますが、大切なことは説明するだけではなく、入居者の方に契約書内容と入居規則、さらに物件内外の状況をきちんと理解してもらい、ルールとマナーを守って皆さまに快適に生活していただくことだと考えております。
2008年7月26日 | みなさんこんにちは | ページ先頭へ
今年も新緑のシーズン到来！ドライブやお出掛けに最適な季節です。この時期には室内もカーテンやカバーなどを取替えてリフレッシュしたくなります。
日本では暮れの寒い時期に大掃除をする習慣がありますが、アメリカでは春にスプリング・クリーニングと言われる大掃除や不要品の処分（リムービングクラッター）をする人が多いそうです。寒くも暑くもないこの時期は窓を開けて新鮮な空気を取り入れながら掃除が出来ますので、大掃除に適していると言えます。
現在引越シーズンが過ぎて落ち着きを見せていますが、先日、お客様から「今はよい物件があまりないですよね」と質問を受けました。確かにこの時期は募集物件の数は減りますが、探している人の数も減るため競争率は変わりません。また、よい物件から決ってしまうわけではなく、３月下旬から４月にかけて空室になった希少物件もあり、また就職や転勤のため申込されていた方が、事情でキャンセルすることも珍しいことではありません。
最近、年金代わりに賃貸経営をお考えの方が増えていますが、共同住宅では大規模修繕が出来ず問題になるケースがしばしばあります。理由はたくさんの費用がかかるためで、きちんと事業収支計画を立て、修繕費を積立てていれば問題は発生しませんが、支出（経費）をきちんと算出していないケースがかなり多いようです。収支がよいから事業をスタートしたはずが、「こんなはずではなかった」ということになりかねません。築年数が経過すると設備の交換、防水工事、外装工事、給排水管工事が必要になります。工事代を金融機関から借入れすることも可能ですが事前対策をして望みたいところです。
これからの賃貸経営において重要なことは、「空室が決らないから何とかしよう」「設備が故障したから修繕しよう」「共用廊下が汚れたから掃除しよう」という事後対応ではなく、事前対策いわゆる予防管理が必要です。人は切羽詰らないと行動に移せないこともあります。試験前の一夜漬けのような本人だけの問題であればよいのですが、共同住宅にはたくさんの人が住んでいます。また事業として賃貸経営をしている以上、貸す側には「みなさんが安心して暮らせる環境を提供する責任」があります。
入居者ニーズに合わせるために、古くなって決りにくい部屋の間取や設備を交換して貸出しているのをよく見かけます。この場合も、しばらく募集した後に決らないからリノベーションするのではなく、事前にプランニングしておけば、退室後即工事に着手でき、結果的に空期間が短くて済みます。
私たちの仕事は、事業収支を良くしてオーナーさまに安心して賃貸経営をしていただくことです。「費用がかかります」「積立てておきましょう」という言葉は、時として言いづらくもあります。しかし一時的に収支バランスが崩れても長期的に見て良いことは言わなくてはなりません。
予想できるものは対応策を施しておき、トラブルを防止する契約体制、トラブルが起こったときにスムーズに解決できる管理体制を普段から整えておくことが重要だと思います。
2008年4月26日 | みなさんこんにちは | ページ先頭へ
2008年も早一ヶ月が過ぎましたが、みなさまいかがお過ごしでしょうか。温暖化といわれていますが、この時期は例年どおり寒くなり安心しています。
これから引越のシーズンを迎えますが、昨年６月の改正建築基準法等の影響で今年のオンシーズンに供給される新築賃貸住宅戸数が例年よりは少ないようです。その分中古賃貸住宅の需要が期待できます。また、ここ数年全体的に、引越する人の割合が２月、３月に集中しない傾向にあるようです。
改正法以外にも個人所得の低迷、年金など将来に対する不安に伴う住宅需要の減退のため住宅着工数が減少傾向。加えて耐震偽装、ファンドバブル問題、建築確認の遅れ、欠陥エレベータ、耐火偽装と、近年は建設・不動産業界は逆風続きでしたが、昨年秋に改正建築基準法が少し緩和され、その他の諸問題も落ち着きを見せ、着工件数はやや持ち直したようです。
また、当社の業務に密接に係わる建材、住宅設備、家具、家電が石油価格高騰によりどのように影響していくかを鑑み、「建築」と「リフォーム工事」業界、特に今年は地道にまじめに業務に励むことが大事です。
昨年の漢字は「偽」でした。今年は「真」という漢字が選ばれるよう、各業界が努力をしていくことが大切。当社も建築と不動産に携わる企業の一員として業界を盛り上げてゆきたいと考えております。中規模マンションは着工してから１年足らずで完成し、その後管理（維持、保全、運営）していくことが当社の仕事、そして物件管理は60年以上続きます。それは「建物」がきちんと造られていることが大前提で成り立つものです。
テレビやラジオからは自由に情報を収集できます。それがインターネットの普及と消費者の価値観の変化により、他のメディアからも無料で情報を得られることがあたり前になり、フリーマガジンに代表される新たな形での消費者への広告や商品が続々登場しています。大手企業は別として、特に中小企業は広告の仕方（物件広告と企業広告、直接的広告と間接的広告）が重要になり、消費者や顧客に対し、いかにアピールするかが重要です。その他、賃貸業界においては契約金ゼロシステム、契約金立替システム、滞納保証システム、保証人不要システムなど、いずれも「間口を広げてユーザーを囲い込むシステム」が流行しています。
確かに不透明な景気の中、企業は新たなビジネススタイルや新しいことへのチャレンジが必要ですが、一番大切なものはやはり誠意と信用、それに継続だと思います。私たちは今年も、オーナーさまや入居者の方々には引き続き安心と快適を提供し、また、従業員にも充分配慮出来る企業を目指してゆきたいと考えております。
2008年1月31日 | みなさんこんにちは | ページ先頭へ
みなさんこんにちは。秋も深まり肌寒い季節がやってきましたが、お変わりございませんか。関東エリアでは「冷暖房機の休息期間中」です。冬に向かって朝がさわやかなこの季節は、身が引き締まるような、何か新鮮な気持ちになり、何故か、好きな言葉である「初心忘るべからず」を思い出してしまいます。
秋は運動に適しています。当社も、有志が集まる野球部、バレーボール部がありますが、このところ活動が鈍くなっています。チームスポーツはある程度人数が集まらないとできませんが、ゴルフコンペもここ3年間開催していませんし、誰もが参加可能なボーリング大会に至っては10年前に行ったきりです。
歓送迎会、忘年会や新年会などの集まりはありますが、全員が参加できるスポーツやゲームでコミュニケーションが図れればと考えます。イベントは会社から強制すれば行えるでしょうが、しかし、全員参加とまでは求めないとしても、多くの人が、できるだけ前向きに参加できるものが理想的だと思います。
さて、様々なところで二極化と言われていますが、都会自体も今、変化しつつあるようです。月極駐車場の空きと時間貸し駐車場のフル稼働、古き良き建物を残そうとする動きと市街地の再開発、車やバイクの販売と駐車場と駐車違反。そして、積極的にコミュニケーションをとろうとする人と個人情報保護を盾になんでも拒む人。
先月、蔵の街「栃木市」に行く機会がありました。街ぐるみで歴史のあるもの、その魅力を残し、自分たちの街をより良くしようとしている気持ちがこちらにも伝わりました。街興しと活性化を考慮してのことだと思いますが、何か余裕のようなものが感じられました。一部観光化しているところも見られますが、街並みは地元の人にもやさしく、また自然に「蔵」を演出していました。
共同住宅のプランニングは私たちの大事な仕事のひとつです。効率性、高収益のみを目標としがちですが、建物は単体でなく街の一部と考え、公園や学校、他の建物と共存していかなくてはなりません。効率性だけを考えて造ると、建築費とメンテナンス費などの支出を抑え、高家賃を得て、空室を減らすということになります。確かに事業にはそれも大事なことです。しかし、街と共存していかない限り将来的に事業の収支どころか、近隣から見向きもされなくなってしまう可能性もあります。また、一部の方々は、競争力のある物件を目指して設備や仕様にだけ注目していますが、これからの入居者は利便性だけでなく、近隣環境や建物全体の質と生活空間が判断材料となってくると思われます。
年数が経つことと老朽化は意味が違います。建物と街のコミュニケーションを効率性と同様に考え、「時にはリフォーム」「時には建替え」「時には当面駐車場」という、フレキシブルな提案をしてゆきたいと思います。
2007年10月31日 | みなさんこんにちは | ページ先頭へ
夏本番です。暑さに負けず夏を満喫したいところですが、今は喫茶店も車内も社内も快適な温度、エアコンが欠かせない存在です。子供の頃は必要なかったのですが、いつの間にそういう体質になってしまったのでしょうか。
昨今話題になっている環境及び温暖化問題。テレビや新聞で目にしない日はありません。個人的には、温暖化というやさしい言い方よりもうすこし強く厳しい言葉の方が適している気がします。たとえば「海面上昇の危機」とか「大陸沈没の脅威」とか「生態系バランスの崩壊」とか「地球環境の破壊」とか…。そして「私たちに出来ることは何か」と考えます。
個人としては…エアコンを使わないこと、車に乗らないことが必要かと思いますが、現実的には難しいでしょう。しかし、「ものを大切にする」「安易に買わない、安易に捨てない」「不要な電気を消す」「公共の乗り物を利用する」、これらは容易にできることです。
会社としては…「クールビズ」「できるだけ廃材を出さないリフォーム」「廃材を利用するリサイクル内装」「効率よく管理物件を巡回し、ガソリンを節約する」など。エアコンの設定温度も高めに設定したいところですが、一日中社内にいる社員と外出先から帰社した社員のどちらを優先するかを考えると、なかなか徹底できないのが現状です。
先日、川や海岸で拾ってきた流木を家具の一部として利用している人の話を聞く機会がありました。デザイン的にユニークなものがあり、結果的にエコにも繋がり、まさに一石二鳥だそうです。建物について、新築よりリフォームの方が高額になることがあります。例えば壁紙の場合、新築は単に「貼るだけ」ですが、リフォームの場合は貼る前に古い壁紙を「はがす」「貼る面を平らにする」、この二つの工程が増えるからです。また、アパートやマンションの付帯設備も年々増えており、これは廃棄物が増えることに比例します。
数年前、「使い捨て○○」が「使いきり○○」に変わりました。「捨てる」では印象が悪く、「使い切る」という無駄を無くすような言い方に変えたのでしょう。電気製品は、30年前14インチ型テレビが７万円くらいしたものが、現在は２万円くらいで、年々安くなっています。次々に新しい商品が誕生し、消費者は新しいものを欲しがります。電化製品に限らないですが「修理するより購入した方が、安く済み経済的」なことが問題です。
前号でも触れた太陽エネルギー、現状では費用対効果が低すぎるため採算が合いません。性能が良くなり、共同住宅でも採算がとれるような満足のゆくシステムが早くできればと願います。たくさん普及すればかなりのエコに繋がると思います。
エコやリサイクルは年々見直されています。消費や処分によって経済が活発になることは確かですが、やはり長く使えるものをつくることが大事だと考えます。また、ヨーロッパのように築年数が100年200年経過した建物に住んでいることが誇りに思えるような価値観も大切ではないでしょうか。すこし大げさかもしれませんが、そういう魅力ある建物を目指し管理していきたいと思います。
2007年7月31日 | みなさんこんにちは | ページ先頭へ
五月の季節、みなさまいかがお過ごしでしょうか。引越のオンシーズンが過ぎ、賃貸業界は比較的落ち着きをみせています。相変わらず地域差はありますが、昨年度は全体に空室率が低い傾向にあり、僅かですが賃貸業界も景気回復の兆しを感じました。
昨年６月の道路交通法改正により、時間貸し駐車場の利用者が急増しています。仕事先や昼食時に、駐車場を探してもいたるところ「満車」の表示です。料金相場は、都内で昼間１時間300円～800円。工事関係車輌が昼間一日駐車場を利用すると料金が2,400円から6,400円、そのため数週間を要するリフォーム工事では駐車場料金だけで10万円単位になり、工事代金に駐車料金が加算されるようになりました。作業内容に拘らず、また短時間でも必ず駐車場に停めて作業をするようになりましたので、今後は駐車場の有無が工事代金に影響して来ます。建物に来客用駐車場や工事車輌用駐車場、空駐車場があればできうる限り利用し、あるいは、賃貸中の駐車場でも日中空いていれば利用させて頂くことで工事代金を抑えられます。
また、昨今材料の値上がりも工事代金に影響しています。平行して賃料等の賃貸条件も上昇すれば、収支のバランスが崩れなくてよいのですが、景気回復傾向であっても現状を見る限りでは、住居賃料の上昇はしばらく後廻しになりそうです。当社としては極力収支バランスを崩さないよう努力してゆきたいと思います。
消防関係の指導や法律が厳しくなり、従来の消防法の規定に加えて、「一定の防火対象物の管理について権限を有する者は、建物の構造や収容人員に対して防火管理者を選任しなければならず、また、防火対象物点検資格者に防火管理上必要な業務等について点検させ、その結果を消防機関に報告しなければならない」ということになりました。
また、消防法により東京都では平成22年４月１日から既存住宅に住宅用火災警報器の設置が義務付けられます。※各市町村の火災予防条例により適用時期が異なりますので右記参照してください。今のところ罰則規定はないようですが、「アスベスト」や「耐震強度」と同様に、将来的には罰則が考えられます。また、設置の有無で成約率に影響が出てくる可能性もあります。但し、「警報器設置が義務付けられましたから…」など、強引な訪問販売や詐欺まがいなことを言って売りつけるケースもありますので充分にご注意ください。その際は「管理会社に任せてありますので」と、はっきりお断りください。
平成23年に開始されるデジタル放送、アンテナやアダプター等、貸主側は様々な環境を整える必要が出て来ます。「火災警報器の設置」と「デジタル放送開始」、いずれも「かけこみ申込」が予想されます。そのため開始直前ではスムーズに対応できなくなる可能性がありますので、「種類」や「取付け方法」を比較検討し、余裕をもってオーナーの皆さまにご提案させていただきたいと考えております。
2007年5月1日 | みなさんこんにちは | ページ先頭へ
2007年、今年も早１ヶ月が過ぎました。暖冬といわれていますが、やはりこの時期は寒い日が続いています。みなさまいかがお過ごしでしょうか。SUDO NEWSは夏号で７年目、身近で参考になる情報提供を目指し、スタッフ一同今年も奮闘して参ります。
これから引越オンシーズンが始まります。最近の傾向として、入居申込をして後日キャンセルするパターンが増えています。どの物件も、貸主側の承諾がなくては入居できないため、入居するかどうか迷っているが「とりあえず入居できるかどうかの確認だけはとっておこう」、または入居審査期間中に「気が変わったらキャンセルしよう」と考え、いくつもの物件に同時に申込をしているのでしょう。申込をした責任や約束事が軽視されつつあります。部屋探しをする人たちの多くは、猪突猛進とは正反対にのらりくらりしています。最近特にこの傾向が強いようです。物件情報はネットで自由且つ無料で入手でき、また直接話すことなくパソコン（メール）でのやりとりが多くなったことが原因のひとつでしょう。基本的には貸主側が物件にふさわしい入居者を選ぶのですが、結果は入居者側の最終結論が必要になるという矛盾を感じます。今のところ決定的な防御策はありません。確かに入居者側の立場で考えた場合、ひとつひとつ審査結果が出てから、次を探すことは時間がかかりすぎるため、複数の中から選ぶのは当然な成り行きかも知れません。
そこで、貸主側も保全策をとらなければならず、当社の場合、入居申込が入っても継続して募集活動を行っています。審査中も貸主様の承諾後も募集を続けます。募集を止めるのは契約締結後か、申込金または契約金の入金後としています。そのため、「入居申込がある物件への問合せ」に対する対応は非常にデリケートです。貸主承諾後はなおさらで、基本的には決った事を伝えますが、必ず契約になるとは限りませんので「キャンセルになりましたらご連絡いたします」と繋いでおきます。反響への対応次第で空室期間が長引いてしまう場合もあります。これからオンシーズンは問い合わせが多くなるため、特に気を使います。また、内見をしたお客様が申込をしない場合は、今後の募集方法に役立てるため、できる限り「その理由」を聞くようにしています。早期成約に向け、できるだけロスの少ない対応を常に心掛けています。
イノシシの年は想像の年と言われていますが、創造の年にもしたいものです。今年のSUDOは「まっしぐら」と言いたいところですが、当社は管理会社ですので、時には立ち止まり、時にはうしろを振り返りながら、右を見て左も見て、みなさんと共に、ゆっくり着実に歩んでゆきたいと考えています。
本年も「SUDO」と「SUDO NEWS」をどうぞよろしくお願いいたします。年頭にあたり、今回はSUDO NEWSスタッフを下記にご紹介させていただきました。
2007年1月30日 | みなさんこんにちは | ページ先頭へ
みなさんこんにちは。2006年秋の「SUDO NEWS Vol.22」です。
季節の移り変わり、特に寒さに向かうこの時期は寂しくもありますが、何か新鮮な気持ちになります。毎年この時期は情緒的なことを思い、四季のある日本のすばらしさを実感しています。そんな日本ですが、一年を通して寒暖の差があり、特に夏は高温多湿になるため欧米に比べエアコン普及率（最低一台を所有している世帯が全世帯に占める割合）が高いようです。
1965年に一台で冷房と暖房が使用できるエアコンが登場しました。当時３％程度だったエアコン普及率が現在は、全国平均でも90％以上で今や一家に１台どころか、ひと部屋１台が常識となりつつあります。普及率第１位は大阪で最下位が北海道、また、都会が高く地方が低い傾向が見えます。但し、北海道や青森、岩手など、北日本（寒冷地）の普及率が低い理由は、夏場クーラーの必要がないことや、他の暖房器具（石油ファンヒーターなど）を使用しているためと思われます。
他の耐久消費財を見た場合、TOTOの調べによると、ウォシュレットの普及率１位は富山の71％、２位石川、３位三重、４位滋賀、５位新潟で、最低は沖縄の18％、全国平均は59％。持ち家率も富山がいちばん高い（約８割）ということにも関係があるのでしょう。いちばん暖かい地域が最低なのは理解できますが、寒い地域程普及率が高そうな洗浄器付暖房便座、他のメーカーを含めた場合での普及率も同様の結果がでています。東北地方や北海道も上位に顔を出してもよさそうなのですが。
ところで、春から作りはじめた新しい「会社案内」がようやく完成します。従来のものは会社が現在の場所に移転した７年前に作成したもので、取引銀行の統合や免許番号、実績、社歴が変わったため、新規作成に至りました。７年前と比べ、賃貸事業部を軸とした須藤建設の業務内容に変化はありませんが、不動産部、工事部、設計部の他に、５年前メンテナンス部を設けるなど、社内体制が多少変わりました。コンピュータ、インターネット、ITの時代と言われる今、ホームページがあるのが当然のことですが、どこの会社もパンフレットやリーフレット、SUDO NEWSのように、しばらくは紙媒体も平行して使われていくとことと思われます。インターネットの各サイトも新たなサービスを打ち出し、顧客の囲い込みと確保に乗り出しています。そんな中、ヤフーが独自に募集物件の登録を行うようになり、これらも充分に検討し、募集物件ができるだけたくさんの人の目に触れるよう、また、費用対効果が期待できるサイトに掲載していく予定です。これを機にホームページも近日中に一新しますので、完成の際には是非ご覧ください。 HP製作会社の方、当社の担当社員、ただいま奮闘しております。
2006年10月30日 | みなさんこんにちは | ページ先頭へ
夏本番です。今年は冬、春、夏、どの季節をとっても､やや天候不順のようです。１年に４回発行しているSUDO NEWSは今回で21号になりますが、おかげさまで須藤建設も今年で25期目、四半世紀を迎えました。25年の間には当社にも多少の波がありました。十数年前には「バブル経済」と「バブルの崩壊」を経験しましたが、当社は賃貸管理を主たる業務としているため大きな影響を受けずに済みました｡現在景気が上昇中ということですが、今後の予想について専門家の話に耳を傾けてみても、意見が分かれており、あまり参考にならないような気がします。いつの時代も前向きな姿勢とモチベーションが大切ということでしょうか。いずれにしても会社の経営状況を景気のせいにしたくはありません｡お客さまとのコミュニケーション、お客さまのご理解ご協力、及び社員の努力の結果だと考えたいものです。
さて、平成18年４月24日より賃貸借契約時の重要事項説明書に、昨今問題となっておりました「アスベスト調査」及び「耐震診断」に関する情報の提供が付け加えられました。アスベストについてはすべての建物、耐震診断については昭和56年５月31日以前に新築された建物が対象となります。これは所有者または貸主に対し、アスベスト調査及び耐震診断を義務付けるものではなく、「仲介業者は、調査及び診断を行ったかどうかを契約時に説明しなさい」というものです。従って行っていなければ「行っていない」と説明すればよいのです。行っている場合、「いつ」「誰が」「どこをどういう調査をして」「どういう結果であったか」を説明し、さらに、調査または診断書のコピーを添付するのが望ましいとされています。
今のところ特に説明義務違反に対するペナルティが定かではありませんが、将来的には厳しい罰則や処分も予想され､また、所有者または貸主に対し、アスベスト調査及び耐震診断が義務付けられる可能性もあります。今後の動向によってはアスベスト調査及び耐震診断を行っているかどうかで建物への入居率が変わることでしょう。当社としては、今後の動きを見ながら対応して行きたいと考えておりますが、状況によっては貸主様へ「アスベスト調査」及び「耐震診断」をご提案させていただく方向になると思います。調査診断費用がかかりますが、競争力を落とさず、入居率アップを図り、効率の良い賃貸経営を考えてのご提案ですので、その際は是非ご理解ご協力をお願い申し上げます。
何か問題が生じるたび業法が改正され、重要事項説明書もそれらをカバーするような内容にするよう指導されます。責任回避を優先する重要事項説明は内容だけが膨らみ、ユーザーが分かりにくいようでは意味がありません。それどころか中途半端な説明では返ってユーザーの不安を招いてしまいます。重要事項説明の最大の目的はトラブル防止にあります。単にマニュアルどおりに行うだけでは、義務的な業務になり過ぎ､本当に必要な説明やサービスをおろそかにしてしまいます。指導や業法を守るのは当然ですが、より分かりやすく、誤解を招かないよう対応していきたいと考えております。
2006年7月29日 | みなさんこんにちは | ページ先頭へ
