みなさんこんにちは
SUDO NEWS第12刊ができました｡いつもご愛読いただきましてありがとうございます。お陰様で、初刊から丸３年が経ちました。
今年のさくら開花はなかなか満開にならず、いつ花見をしていいのか迷った方も多いと思います。実際、毎年花見をしている私の友人も、今年は日程が定まらず中止にしたようです｡でも、入学式にまださくらの花が残っていたので､お祝いに花を添えた格好になり、個人的には喜ばしく思いました｡「ゴールデンウィーク」は５連休だったため、旅行や里帰りなど、遠出された方も多いかと思います。そしていよいよ爽やかな緑の香りが心地よい「新緑の季節」です。
今年の引越オンシーズンは前年に比べて動きが少なく、傾向としては相変わらず人気のある物件と人気のない物件の二極化現象でした。最近では「新築物件は人気があり必ず決まる」ということは、もはや伝説になりつつあります｡オートロック・インターネット・エアコン・ウォシュレットなどは常識になり、付帯設備の有無だけでは競争に勝てません。また、供給過剰が懸念される中、相場（賃料）のバラツキもあり募集条件を決める際に戸惑いがあり、これも成約に大きく影響します。募集方法についてもインターネットや情報誌に頼るだけでは成約に至らない物件も多く、広告媒体もより重要になります。
わたしたちはこれらを充分に研究し、本当に求められている賃貸住宅を提案し、管理していかなくてはなりません。利回りを優先するあまり維持管理費や大規模修繕費がないがしろにされている建物への対応､空室率が高く競争力のない物件の改善､原状回復に関するガイドラインについての対応､変化していく慣習（敷金・礼金・更新料等）への対応､効率のいい室内リフォーム､安心できる建物管理、これらを当面の課題と考えております。
2004年5月6日 | みなさんこんにちは | ページ先頭へ
2004年閏年、「申年」も早１ヶ月が過ぎました。今年はアテネオリンピック。みんなでニッポンを応援しましょう。
今年は１月５日が月曜日のためほとんどの会社の仕事始め､足並みが揃いました｡昨年は一年間を通して一昨年に比べ動きが鈍く、賃貸物件の空室が多い年でした｡特に中古物件は新築に比べてその傾向が顕著に現れ､また人気のある物件ない物件の二極化現象も発生しました。全体的な傾向としては賃料が割高になっても「設備の良いもの」「希望に近いもの」に価値観を見出す人が増えました。そのため賃貸住宅の企画について､今まで以上に厳しく検討しなければ賃貸事業の成功が遠ざかることになってしまいます｡物件情報の入手経路に関しても複雑になっており、募集方法に関して多様化する広告の中でより有効なものを考えなくてはなりません。
今年もオンシーズン到来です｡当然この時期は成約率が高いですが､競争が激しいのもこの時期の特徴です｡賃貸物件のオーナーは賃貸条件、入居者条件、付帯設備等、成約に向けて試行錯誤します。しかし返済との関係で下げられない賃料、供給過剰、家賃の下落による収入減､補修費の徴収難による中途半端なリフォーム､ユーザーのシビアな物件選択等、厳しい現実もあります。
私ども須藤建設は、オーナーにとっては「効率よいマンション経営」を、入居者にとっては「快適なマンションライフ」を提供すべく、素早いフットワークと細心のサービスを常に心掛け、よりよい提案が出来るよう今年も努力していきたいと考えております。
本年もどうぞよろしくお願いいたします。
2004年2月1日 | みなさんこんにちは | ページ先頭へ
ずいぶん寒くなりました｡「衣替え」の季節も終わりました。
住まいに関しては､「住み替え」はしなくても「模様替え」するだけで気分転換になります｡模様替えは面倒だという人は､クッションカバーやテーブルクロスを替えるだけでも部屋の雰囲気が大分変わり新鮮な気分になります｡寒い季節は暖色系にまとめる方が多いと思いますが､インテリアのアクセントとして赤やオレンジを使うと「元気が出る部屋」になるそうです。
話は変わりますが、今年の夏は涼しかった、というより寒かったですね。９月が暑く前半は30度を超えた日がほとんどで後半は急に寒くなりました。この気候に、セミやコオロギは私たち以上に戸惑ったことでしょう。このような気候でも当社の仕事には比較的影響がなかったと思いますが、エアコンの修理件数は、前年度より減少しました。また、新規契約本数（引越する人）もやや少なく、更新契約（引越しない人）が多かったです。
農作物にはかなり影響があったと思われます｡野菜が高くなる､新米が食べられなくなる、といろいろ不安もありました。海の家をはじめ、水着、団扇、風鈴など夏の商売の売上も大幅ダウンでしょう。他人事ながら心配です。ビールや清涼飲料水の売上も例年より少なかったようです｡また､雨も多かったので神宮を始め花火大会もいくつか中止になりました。しかし反対に売上増の商売もあったはずです。おそらくは温泉宿、レンタルビデオ、遊技場、そして傘屋さんとクリーニング屋さんが良かったのでは？
雨の日はタクシーも忙しいだろうと思って、ある日ドライバーに聞いてみたところ「今は景気が良くないから雨降っても関係ないよ」と言われました。そういえば、以前は終電のころにタクシーを拾う時とても苦労しましたが、最近は簡単に拾えます。経済的･社会的に電車を使うことはよいことだと思いますが、時にはタクシーも使えるような、余裕のある経済状態に早くなればと願っています。
2003年11月1日 | みなさんこんにちは | ページ先頭へ
2003、夏、ビール､花火、海、風鈴、スイカ。今回でＳＵＤＯＮＥＷＳ第９刊、夏バージョンは３回目になります｡思えば初刊が夏号でした。この時期すでにバケーションを済ませた方、これから夏休みを迎えウキウキしている方､仕事が忙しくて休みなんか取れない方、いろいろな方がいらっしゃると思います。
ところで｢VACATION｣を辞書で引くと｢休暇、休み｣という意味ですが、アメリカでは日数に関係なく｢仕事・勉強からの休み｣のことで､イギリスでは｢大学､裁判所の休み｣のみを意味します(他はHoliday(s)を用いる)。日本で｢バケーション｣というと、ほとんどの人が｢長期休暇を取って旅行に行くこと」を想像します。ということは日本ではアメリカ方式を用いていることになります。またその他の意味として、私どもの仕事にも関係する「明け渡し、立退き、引き払い」という意味がありますが、これは飛行機のトイレやホテルの部屋の「VACANT」（からっぽの､空いている）とも関係があるのでしょう。
夏場、留守をして帰宅すると、部屋はとても熱くなっていて、ムッとします。みなさんが部屋に入って最初にとる行動は窓を開ける、次にエアコンをつける、服を脱ぐ、エアコンが効いてきたら窓を閉めるといった順でしょうか｡締め切った状態が長く続くと室内や家具が傷みますので､可能なら長期不在の際は部屋のため家具のために､換気口を開けておくなど､風通しを作っておいたほうがよいと思います｡長期不在がわからないように新聞を溜めないなど､セキュリティ対策も必要ですが…。
2003年8月2日 | みなさんこんにちは | ページ先頭へ
みなさんこんにちは｡昨年は「さくら」が予想外に早咲きし、フェイントをかけられましたが、今年は「花見」をされましたか｡満開の４月５日土曜日に花見を予定していた方が､予想外の大雨で翌日の日曜日に延期した方が多かったことでしょう。そのさくら前線も北上し、東京は今、新緑の季節です。
オンシーズンが終わり、私たちはひと息つくことができる時期ですが､条件面や地域性の問題､また需要と供給のバランスの関係で成約に至らなかった部屋の募集活動を､引続き努力しなければなりません｡一年の中で､都心は別として､５月６月は移動が少ない時期です。特に、地域的に入居対象者が学生のワンルームなどは成約に至るまでに時間がかかってしまうことが多いのです。
リクルート調べによると23区内における昨年度（2002年４月～2003年３月）の成約件数は一昨年度とほぼ同じですが成約率はやや低かったようです。原因としては、供給がやや増えたということが考えられます。しかし当社の空室率は一昨年度より低くなりました。その要因はいくつか考えられますが、当社の募集に対する姿勢にもその一因があったと思いたいところです。
昨年度から建物メンテナンスに力を入れ始めて１年が経ちました。その結果、メンテナンス費用を圧縮でき､共用設備の点検や入居者からのクレームヘの対応も､以前よりフットワークがよくなり､またフレキシブルに対応できるようになりました。
依然、建物に関しての健康問題や防犯･防火対策が注目されており、建築資材･セキュリティ商品･水回り設備など、新たな機能が付いたものが商品化されています。また、ゴミ処理や鳥害対策商品なども数多く出ております。
当社は､今年度もさらに賃貸住宅を研究し、賃貸市場を把握し、よりよいサービスを提供できるよう、社長をはじめ全社員一丸となって努力していきたいと考えております。
2003年5月2日 | みなさんこんにちは | ページ先頭へ
正月も終わり、如月に入りましたが｢みなさま新年おめでとうございます。本年も全社員一同、昨年同様、誠心誠意をモットーに一生懸命仕事に励みます。どうぞよろしくお願い申し上げます｡｣ 只今引越オンシーズン、これから約３ケ月間全国的に一年中で一番移動の多い時期です。
昨年は全体的に移動が少なかったようですが、今年はいわゆる2003年問題の年､良くも悪くも私たちの仕事にも影響があると思われます。当社は住宅を中心に営業しておりますので､移動の活発化など仕事によい影響のほうが多いと予想しています｡また六本木や汐留などの再開発が今年完成します。住宅、病院、ホテル、学校、商業施設などひとつの街が出来て、それが近隣にも大きく影響し、人の流れや住環境､生活環境など大きく変化するでしょう。特に六本木再開発は当社から程近いためその変化を敏感に感じられるでしょう。
このような大規模な再開発に伴い人々の価値観も変化し、賃貸物件の選定基準がさらに厳しくなり、人気のある物件と人気のない物件がはっきりと分かれるようになります｡売買か賃貸かの選択についても複雑な要素が絡み合いさらに難しくなるでしょう。設備の整った高層マンションも多く建ち、不況とはいえ一般的新築マンションも続々と現れ､賃貸市場も売買市場も競争が激化していきます。そのような中でSUDOはたくさんの情報を仕入れ、分析し、新築の企画には将来的にも競争力が衰えないものを提案し、既存物件には新しい風を吹き込み激しい競争に勝つマンションに変え保全していきたいと考えております。
2003年2月5日 | みなさんこんにちは | ページ先頭へ
11月、霜月。そろそろ年末の雰囲気が漂います｡今年の夏はとても暑かったですが、秋は急に涼しくなり、寒い日も多かったです。また、暑くなったり、寒くなったりを繰り返しました｡台風も関東上陸が多かったような気がします。
私共の仕事も天気の良し悪しに影響を受けます｡内装リフォームの場合はほとんど問題ないのですが､雨が降ると外装工事などは仕事にならなくなります。又､台風などの荒天になると管理物件で雨漏りや浸水などが起こらないか、とても心配です｡24時間緊急対応をしていても大型の台風には手の打ちようがない場合があります。しかし最近の建物は防水工事がしっかりして､下水道もよくなったので以前より雨によるトラブルはかなり少なくなりました。
保険も大雨による浸水や雨漏りの場合、対象にならないケースがあります。天災地変による損害は完全に防ぐことはできません。しかし、保険金に上限はありますがどなたでも地震保険には加入できますので､不安を抱えていらっしゃるオーナーの方々に地震保険特約付火災総合保険をご提案しております。
建物には他にもいろいろな事故や損害が考えられます。いざとなったとき慌てないよう、また余計な出費をしないように火災保険の内容や施設賠償責任保険加入の有無などをもう一度確認しておくことが必要かと思います。
2002年11月6日 | みなさんこんにちは | ページ先頭へ
夏真っ盛り。皆様お盆休みに向けて楽しいプランも練っておられることと思います。
一般的に「商売２月８月はダメ」と言われますが､私たちの仕事は必ずしもそうではありません。２月は引越シーズン真っ只中､一年でいちばん物件が動く時期です｡また８月は学校が休みということもあり、学生やファミリーなど、引越する人が少なくありません｡真夏のこの時期､部屋を探すだけなら特にハードではないと思いますが､引越には暑さが大敵です。今回は”真夏の部屋探し”のポイントのひとつ「部屋の向き」を見てみました。
当然日当りがよく洗濯物が乾く「南向き」がベストですが､冷房をたくさん使うため電気代がかさみます｡他の向きの特徴を挙げてみると、「西向き」→夏は暑いが冬が暖かく部屋の中も明るい。「東向き」→夏はそれほど暑くないが冬が寒く部屋が暗い。「北向き」→夏は涼しくて快適だが冬も寒く、部屋も暗い。もちろんどの向きでも窓の数や､隣接する建物､高台かそうでないか等により風通しの良し悪しは大分異なります｡特に冷房を好まない方は２つ以上の異なった向きの窓がある､風通しの良い部屋を選ぶことをお勧めします。
日本では北向きは一般的に好まれないようですが､家具が日差しで傷まないなどの利点もあり、外国の方には人気があるようです。また窓からの眺めは、昼も夜景も北側が一番綺麗なようです。
真冬の洗濯を考えて､特にワンルームなどの部屋は洗濯機置場が室内か室外かも確認しましょう。また今の時期にはピンとこないかもしれませんが､床暖房なども真冬には大事なポイントです｡探している季節だけにとらわれず、春夏秋冬､四季を通して心地よく過ごせるように､部屋は１年を予想して探すことをオススメいたします。
2002年8月2日 | みなさんこんにちは | ページ先頭へ
今年の桜にはフェイントをかけられました｡私の周りにも「あわてて花見をした人」「今年はあきらめた人」「桜の花が少なくなっても開き直って花見をした人」いろいろおります｡そして５月、新緑が一番きれいな時期「若葉の頃」になりました。
今年のオンシーズンもおかげさまで無事に乗り切ることができました。
更新契約は､ほとんどが同条件で交渉が成立し､同様に入替（新規契約）も同条件で契約されました｡当社においてオンシーズンの総契約本数は昨年に比べて２割増でした｡また一年間を通してみると､総契約本数に対する更新契約の比率が昨年度より２ポイント下がりました｡わずかですが､引越をした方が昨年度より増えたということになります。
空期間の長かったワンルームも、３月末までにほとんどが成約に至りましたが、オンシーズンにも拘わらず成約に至らなかった一部の物件もありますので、これらに対しては、これからさらに研究していかなくてはなりません｡今年の新規契約の傾向としては､一部のマスコミの誤った情報や不景気を盾に賃料等の契約条件や入居日を強気で交渉してくる方も少なくなかったようです。しかし、今年のオンシーズンに､新規契約が増えたということは今年度は、さらに賃貸の需要が見込めると期待できます。
賃貸事業部 高橋正人
「住宅情報・賃貸版月次レポート首都圏２００２年３月度」より～リクルｰﾄ調べ
■マンションとアパートの合計
登録物件は96,177件で前年同月比+2.5％、成約物件は27,331件で前年同月比+0.5％。ともに過去最高の件数となった。（住宅情報がデータを取り始めた94年以降）
■マンション
登録物件は66,425件で前年同月比+4.7％、成約物件は18,593件で前年同月比+1.9％。ともに過去最高の件数となった。（住宅情報がデータを取り始めた94年以降）
間取別では1DKタイプの登録件数が前年同月比+19.0％と大きく増加。地域別では東京都の登録物件が前年同月比+9.8％の増加。成約物件の坪賃料は0.9万円で前年同月比0.0％と横ばい。
■登録物件数・坪賃料（首都圏）
マンション アパート
登録物件数 66,425 29,752
対前月比 1.84％ -0.60％
対前年比 4.73％ -2.32％
坪賃料（万円） 0.88 0.72
対前月比 0.00％ 1.41％
対前年比 1.15％ 0.00％
■成約抹消物件数･坪賃料(首都圏)
マンション アパート
成約抹消物件数 18,593 8,738
対前月比 13.28％ 15.09％
対前年比 1.86％ -2.34％
坪賃料（万円） 0.90 0.76
対前月比 0.00％ 4.11％
対前年比 0.00％ -2.56％
2002年5月9日 | みなさんこんにちは | ページ先頭へ
2002年。21世紀２年目。馬年。SUDONEWSもやっと第３号。今年もどうぞよろしくお願いいたします。
これからしばらくは１年でいちばん寒い季節ですね。そしてウィンタースポーツが好きな人はじっとしていられないオンシーズンだと思います。
わたしたちの仕事もこれからがオンシーズン、１年で一番移動（引越し）が多い時期に入りました。当社のウィンタースポーツ好きの社員は、仕事にスポーツに充実した日々を過ごしています。地域によってはこのオンシーズン（１月～３月）だけで１年の売上の半分以上になるという賃貸会社もあるようですが､都心の物件に関しては夏の直前と冬の直前以外、１年を通してオンシーズンと言えるでしょう。
とはいえ当社は都心の物件だけを管理しているわけではありませんので、郊外の物件、特にワンルームについては、やはりこのオンシーズンには広く募集活動をしなくてはなりません。
70年代までは都心にお風呂が付いていない、いわゆる間貸しの木賃アパート(木造賃貸アパート)がたくさんあり、都心にも学生がたくさん住んでいました。しかし最近は学生が都心から離れています。その理由としてまず考えられるのは､たくさんの大学が郊外に移転したことでしょう。また、お風呂の付いているアパート･マンションで学生向きの家賃帯は、やはり郊外になってしまうことも大きな理由と考えています。
｢４畳半一間に風呂ナシ･トイレ共同｣というシチュエーションはむかしのこと､いまは学生に風呂ナシは人気がなく、風呂ナシのアパートは造らなくなりました。そして当然「銭湯」も少なくなってしまいました。今は「銭湯」に行くのは「お風呂がない」という理由ではなく「風呂好き」が行くようになっているようです。
もともとお風呂好きの日本人はゆったりのびのび入れる「銭湯」が大好きです。
以前のワンルームや１Ｋタイプは部屋を広くするためにバス・トイレー緒のユニットだったのですが､最近ではそういうタイプでもバス・トイレ別々の物件が多くなり、また人気も集中しています。
賃貸事業部 垂石健志・高野慎也
2002年2月5日 | みなさんこんにちは | ページ先頭へ
