最近の賃貸事情
今回は注目されている「原状回復（敷金の精算）」についてお話しいたします。
当社では契約時に契約内容を詳しく説明していますが、最近の傾向として、借主が予め契約内容を確認し、不利な条項･条文について削除や訂正の要望を出すことが多くなっています。また契約時、契約内容に納得して署名捺印しても、解約時に「不当なのでは」と覆す人も増えています。ご存知の方も多いと思いますが､その要因のひとつに国土交通省から発行されている「原状回復ガイドライン」の存在があります。これは、平成５年に建設省が住宅宅地審議会の答申を受けて作成した賃貸住宅標準契約書、民法や判例などの考え方を踏まえ、原状回復をめぐるトラブルの未然防止と円滑な解決のため、契約や退去の際に貸主・借主双方が予め理解しておくべき一般的なルール等を示し､平成10年３月に発行されたものです。内容を一部紹介すると、「たばこのヤニ汚れについてはクリーニングで除去できる程度の汚れは通常の損耗の範囲であると考えられる」と明記されています。一般的な契約書では、たばこのヤニ汚れは借主負担、と記載されていることが多いのですが、「ガイドライン」ではクリーニングで除去できる程度…とあいまいな表現になっており、逆にトラブルの原因になる場合があります。また、マスコミが「原状回復の問題」の極端な例だけを取り上げて、大げさに報道しているため､解約時の敷金精算がスムーズに進まずトラブルに発展するケースも増えました。
毀損・破損は別として、汚損に関しては各自判断基準がまちまちで、認識・感覚がそれぞれ異なるところです｡契約書に「自然損耗及び磨耗は貸主負担､破損、汚損は借主負担」と明記されていても、何処までが自然損耗で､何処からが汚損になるのか､各自捉え方が異なるため話し合いが難航します。
この「ガイドライン」が平成16年２月に改訂されました｡改訂の大きなポイントは､入居時に原状回復確認リストを作成し、当事者が立い会いのもとで部位ごとの現況を確認することの提示と個別具体的な事例が盛込まれた事です。また、新聞やTVなどで報道された「東京ルール（敷金精算についての条例案）」を東京都が検討を始め､議会で承認されれば今年９月頃の施行になるようです。「東京ルール」とは、業者が重要事項説明とは別に「原状回復ガイドライン・契約書で定める原状回復の内容一入居中の修繕は原則的に貸主負担である旨・契約書で定める修繕内容｣の説明を義務づける事が予想されています。
｢ガイドライン｣や｢東京ルール｣は入居者保護に傾いていると考えられますが、これからはますますこの傾向が強くなると思われ､借主から修繕費を徴収することが困難になるでしょう。現状(借り手市場)の賃貸事情やトラブル・判例等を考えると、この原状を認めるしかないのかもしれません｡今後は私たち業者も、オーナーの方もこれらの制度内容を理解していかなければなりません｡そして慣習や賃貸条件･契約内容の変化に伴い、お互い協力し合い、新しい角度で賃貸経営の成功を考えていくことが必要になります。
2004年5月6日 | 最近の賃貸事情 | ページ先頭へ
今回は､｢保証人代行システム｣についてお話しをします｡部屋を借りる際の賃貸借契約には連帯保証人が必要です｡連帯保証人とは､契約に関わるすべての債務に対して借主と同様の責任を負うことです。当社は個人申込の場合、申込人の両親あるいは関東近県に居住する親族で､安定収入がある方を｢連帯保証人｣として立てていただいております｡法人契約の場合も、原則として連帯保証人を立てていただいておりますが､上場企業など大手法人申込の場合､例外的に連帯保証人ナシの契約もあります。また、法人契約で連帯保証人を立てる場合、その規模によって法人の代表者、入居者、第三者となります。
最近、連帯保証人を「頼みにくい」「頼みたくない」「頼む人がいない」などの理由で「保証人代行システム」を希望する人が増えています。その要因は、「人間関係が希薄」になっていることと、「契約をシビアにドライに考える傾向」があると思われます。この保証人代行システムとは、借主が「保証会社」に一定の手数料を支払う事により「保証人」になってもらい､賃貸借契約を締結するシステムです。具体的には保証会社が申込人を審査し承認した場合､借主が支払うべき毎月の家賃・管理費・駐車料等を保証するシステムです。保証対象は毎月借主が支払うべき金額だけですが、稀に原状回復費用や立退訴訟費用まで保証する会社もあります。
保証人代行システム〈参考例〉
保証対象 毎月の支払額(家賃･管理費･駐車料金等)
対象金額 家賃等合計3～30万円(相談可)
対象物件 居住用賃貸住宅
対象契約者 20～65歳未満の個人
保証の有効期間 ２年または１年(契約期間中)
保証の限度額 月額対象金額の最長６ヶ月
保証料(手数料) ２年で賃料の３５％、１年で賃料の20％(消費税ナシ)
支払方法 契約時または更新時
備考 未納賃料は退室後精算
このシステムは主にカード信販会社が取扱っていますが､最近ではこのシステムを専門で取扱っている会社もあり、保証内容もさまざまです。
「保証人代行システム」を利用するメリットとしては「督促業務の削減」「安定収入の確保」と「入居率のアップ」が考えられます。反対にデメリットは保証対象が家賃のみで原状回復費用や立退訴訟費用は対象外であること、未納家賃の精算は退室後になることです。また、滞納が発生した場合、家賃の入金状況（通帳記帳）に加え「督促の詳しい履歴」を保証会社に報告をする煩わしさもあります。
「保証会社」を選定する際は保証内容が大切ですが、最も注意しなければならないことは会社そのものがしっかりしていることです。また２年ごとに再審査があり、承認されなかった場合、連帯保証（保証人･保証会社）ナシという事態が発生してしまいますので、保全対策としてその際の特約事項を設けて契約することも大切です。
最近は「保証人代行システム利用可能」を募集広告にアピールしている会社も見かけます。部屋を探している側に、「連帯保証人を用意しないで契約できる」という魅力があるからでしょう。これからはお金で解決できるものは解決しようという考え方が強くなっていき､部屋を借りる場合も保証料を払って「保証人代行システム」を利用してゆく時代になるのかもしれません。
2004年2月1日 | 最近の賃貸事情 | ページ先頭へ
ひと口に「入居者管理」と言っても入居開始から解約までに下記のようなさまざまな業務があります。
滞納者への催促及び集金業務
入居者または連帯保証人の変更手続
使用状況に問題のある入居者への注意･指導 盗難･水漏れ等､事故の対応と保険の確認
建物破損の際､修繕手配及び修繕費用の請求
入居中のクレームまたは要望への対応 ※
近隣に迷惑を及ぼした場合の注意･指導
更新契約業務
重大な契約違反者への立ち退き請求
解約に関する業務
今回は※「入居中のクレームまたは要望への対応」についてお話します。
入居者からのクレームは「建物･設備のクレーム」と「建物･設備以外のクレーム」に分けることができます。「建物・設備のクレーム」が圧倒的に多く､中でも給湯器、エアコン､水回りの故障やトラブルが90％を占めます｡電話対応だけで済むこともありますが､ほとんどの場合､物件担当者や工事担当者が状況確認の為訪問します｡最近付帯設備が増えた分､故障やトラブルも増えています｡また最近の入居者の特徴として､簡単な電球交換も「しない方」や「できない方」が増えました。以前もSUDONEWSでお話しましたが、「テレビの映りがわるい」（アンテナが接続されていなかった）「テレビが映らない」（コンセントを挿していなかった）というクレームも実際ありました｡後者は電話対応で済みましたが前者は現地に行ってわかりました。
｢建物･設備関係以外のクレーム｣は､契約書の解釈の相違や契約書に定められた以外のことが多いため対応と調整が困難です｡特に｢騒音の問題｣｢緊急の度合｣など｢個人個人の感覚や常識が異なるもの｣や｢主観的要素が強いもの｣は､その対応にとても気を使います｡具体的には､ステレオやピアノの音がうるさい、変な人が出入りしている､夜中騒いでいるなど｡騒音のクレーム対応が難しい理由は、私どもが実際に住んでいるわけではないのでその｢程度｣が不明だからです｡クレームを出した人が｢神経質過ぎる｣のか、｢本当にうるさい」のか、判断が難しいのです｡この場合､複数の人から同じクレームが出た場合、「本当にうるさい」と判断して対処します。
クレーム対応について大切なことは、まず話しをよく聞き、状況を把握し、緊急かどうかを判断することです。当社ではクレームを「緊急」「準緊急」「普通」の３つに分けて対応しています｡緊急とは火災、水漏れ、断水、鍵の紛失、盗難です。いずれの場合も、状況に合わせ、迅速に対応し、的確に処理することが大事ですが、必ず「保険加入の有無」の確認も必要です。
賃貸借契約は継続的なものです｡入居時は勤務先･収入が問題ない人でも転職や無職になってしまうこともあります。環境が一変することによって常識や考え方まで変わってしまう場合もあります。最近は「契約内容に対する解釈の違い」や「行政指導」により借主とトラブルになるケースが増えています。また「マスコミの報道」もトラブルに拍車をかけています。
管理業務は「誠意」が大切だと思いますが､スムーズにクレーム処理やトラブルを解決していく為には、その他に「経験」と「フットワークの良さ」が必要と考えています。
★設備関係のクレームと要望
給湯器が点火しない(お湯にならない)
エアコンが利かない
トイレの水が止まらない
蛇口・シャワーホースから水が漏る
排水が詰まった
天井から水が漏ってきた
水が出ない
宅配ボックスが開かない
結露がひどい
テレビの映りが悪い
ドアの開閉が悪い
換気扇が吸い込まない
電球が切れた
鍵を無くしたので貸してほしい
鍵がかかりにくい
電話を１回線増やしたい
★設備関係以外のクレームと要望
隣の人がうるさい（左右上下階）
共用部分にゴミがちらかっていて汚い
変な人が出入りしている
ポストに変なチラシが入っている
駐車場に他の車が止まっている
バイクを買いたいけど置場所はあるか
隣の駐車の仕方が悪い
玄関の鍵を交換してほしい
隣の部屋からペットの鳴き声がする
二重ロックにしたい
車がイタズラされた、自転車が盗まれた
設備点検の際､部屋に入ってほしくない
2003年11月1日 | 最近の賃貸事情 | ページ先頭へ
この時期は成約率が比較的低い為、募集賃料にバラツキがあり、募集条件にも差がでます。具体的には、「礼金ナシ」「仲介手数料サービス」や入居して一定期間賃料を免除するシステム「フリーレント」など､入居時の負担を軽減させることで各社集客力を高めようとしています。
私たちは、長期空室を決めるために「何が一番有効な対策か」ということを常に考えなければなりませんが､賃貸物件には変えることが出来ないものが二つあります。その一つは立地条件（環境）で、もう一つは面積（プランニング）です｡反対に変えることが出来るものとして、ある程度費用がかかりますが「時代のニーズに合った間取に変える」「オートロックにする」などがあります。また比較的費用のかからない方法としては、エアコンやウォシュレットなどの設備を取り付けることが考えられます。費用が全くかからず簡単に出来るものに募集条件の緩和があります。このように早期成約を目指すためには｢物件に付加価値を付ける｣あるいは｢募集条件を緩和する｣という二者択一になります｡普段私たちがオーナーに｢物件の競争力を高める提案｣をする際、このどちらを選ぶかはとても迷うところです。
募集条件を緩和する場合、３つのことが考えられます。一つは｢賃料の値下げ｣､もう一つは｢礼金ナシかフリーレント｣｡最後に｢ペットや楽器を認める｣｡最初の二つは金銭的処理という意味では同じですが、賃料という｢継続的なもの｣か、礼金という｢一時的なもの｣か、という根本的な違いがあります｡貸主側としては一時的な方で対応したいところです。しかし入居者の意識調査において、「一番優先させる賃貸条件」は礼金やフリーレントなどの一時金ではなく「賃料」でした。ですから賃貸条件を緩和する場合とても迷うのです｡賃料を下げた場合、下げた賃料が更新後の新賃料のベースになってしまい、また他室の入居者への影響も考えなくてはなりません。ペットや楽器が不可だった物件を可にする場合も、他の入居者のことに配慮しなければなりません｡一時金で処理をするということはそういう心配が不要になるわけです。
当社でも物件によって「礼金ナシ」や「フリーレント」などで対応していますが、この傾向は特に郊外に多く、競争に勝つためではなく、市場に出すには「礼金ナシ」が当然になっている地域もあります。
これらはすべてエンドユーザー向けの対策ですが、別の角度からの対策として、貸主又は管理会社が業者に対して成約時に広告宣伝費を払うようにしているケースもあります。これは客付け業者にメリットを与えて類似物件があっても、他より報酬が多い物件を優先的にエンドユーザーに紹介させ､成約に結びつけるのが狙いです。
この時期は部屋を探している方より募集している物件が圧倒的に多いのが現実です。従って空室を減らす為に「室内をきちんとリフォーム」して「共用部分もきれいにしておく」事は当然ですが、これからは「募集条件をニーズにあったもの」にいち早く変えていく必要もあるのではと思われます。
2003年8月2日 | 最近の賃貸事情 | ページ先頭へ
「地名」または「オーナー名」に、住宅を表す単語「ハイツ」「マンション」「コーポ」を付けた。アパートはほとんど「○○荘」と名付けた。
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「地名」や「オーナー名」に、環境や立地などの特徴「リバーサイド」「サニーハイム」「バークサイド」「ヒルトップ」を付けた。アパートの「○○荘」が減少した。
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「地名」に高級感を出す単語「プレステージ」「グランドメゾン」「グレース」「シャトル」を付けた。アパートの「○○荘」がほとんどなくなった。
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「漠然とした名称」･「想像を膨らませるシンプルで短い名称」や、「聞いただけではアパートかマンションかを判断できない名称」が多くなった。
ここ数年､賃貸物件のネーミングに変化が現れてきました。昔のアパートは、多くが「○○荘」という名称で、ほとんど風呂が付いていませんでした。そして風呂付のアパートが主流になったころから「○○荘」という名称もほとんど使われなくなりました｡またマンションの場合､地名やオーナーの苗字の前後に住宅という意味の言葉が付いたものが一般的でした。分譲マンションに多く見られた「丘」「公園」「川」「名所」などを入れたものもありました。しかし最近はそういうものが減り、イタリア語やスペイン語など「ひとつの単語の名称」や「日本語でシンプルな名称」が増えてきました。また「イメージが膨らむもの」も多くなり当社管理物件の中でも「Galleria」「あらた」「童夢館」「月庵」「SATSUKI-Ai」「ドゥジェーム」「プルミエール」「ユニット」「Bourree」などがあります。
建物名と実際の建物にギャップがある場合もあります。いかにも高級マンションを想像させるような横文字のカッコいい名称なのに､現地に行ってみると古い木造のアパートだったりします。また、分譲マンションに多いケースですが､遠く離れている有名な町名や名所を､無理に付けているところも少なくありません。おそらく売れ行きにかなりの影響があるのでしょう。このように、分譲マンションの場合「売りやすい名称」を付けますが、賃貸マンションの場合はオーナーが「自分の好きな言葉」や「家やその土地の所以」などを考え「オーナーの夢と希望と誇り」のある名称にします。そして両方に「住む人の夢」があってほしいと思います。
部屋を探している人は最初に募集広告を見ます｡最近は外観写真が掲載された広告が多くなったので､建物名に裏切られるケースは少なくなったことと思われますが、文字情報だけの広告の場合、建物名はその物件のイメージとして重要でした｡部屋を探している人が建物名を聞いただけで現地を見ずに終わるケースもありました。
最近､入居申込みや契約の際､建物名の「意味」や「由来」を聞かれることが多くなりました｡それは見ただけ､聞いただけではわからない建物名が増えているからです。デザイナーズマンションにこだわる人がいるように、自分が住むマンション名にこだわる人も増えているようです。
昔から建物名も入居率に少なからず影響しています。外装などの大規模修繕を行なう際にはコンセプトを持って行なうことがとても大切なことですが、思いきってイメージを変え、名称を変えてみるのもひとつの方法ではないでしょうか。
2003年5月2日 | 最近の賃貸事情 | ページ先頭へ
今回は昨年12月に行われた東京ビッグサイトでの「賃貸フェア2002」についての感想を書いてみようと思います。
「賃貸フェア」とは(株)全国賃貸住宅新聞社が主催で大阪､福岡、東京と毎年展示会場（東京はビッグサイト）に賃貸事業に関係するさまざまな企業が120社・200ブース程が出展している大きなイベントです｡出展している企業はアパートマンションメーカー、デベロッパー、工務店や建築会社､住宅設備企業、セキュリティ関連企業､IT関連企業､鍵屋などです｡他に来場者を飽きさせない工夫があり、高齢者体験コーナー、ガーデニングコーナー､健康器具コーナーや発明雑貨コーナー、占いコーナー、アジア雑貨コーナーなどユニークなものもありました｡また会場では全42講師による「賃貸経営セミナー」が開催されていました。
当然ですが行く度に新しい商品があります。例えば今までになかった「セキュリティに優れた鍵」があったり、張替えないで洗ったり、塗装できれいになる内装材（主に壁紙など）があったりします。特に､昨年もそうでしたがITの普及に伴い募集物件の検索方法などで新しいシステムがどんどん出てきています。当社は現在主にリクルート社の｢ISIZE｣やアットホーム社のwebサイトを利用していますがアクセス数は年々増えています。他には効率がよい募集広告の作成ソフトなどが目を引きました｡全体的にはIT関連の商品やシステムなどが多く紹介されていました。
今年は例年に比べると驚くような商品やシステムはなかったように思いますが、その中で、エレベーターだけではな＜賃貸マンション全体を遠隔管理できるような新システムが紹介されていました。しかしコスト的に実用化はまだまだ先になるのではないかと思います｡今回の全体的な感想としては､貸す側も借りる側もやはりセキュリティ関連に対する注目度が高いことを感じました。
賃貸市場は今後競争が激しくなっていくと予想され、どの物件も競争力を高めるため他物件との差別化を図る工夫がなされていくようになります。特に、効率を優先させるため今まで見過ごしていた共用部分の管理やメンテナンスが大切なポイントになっていくでしょう。
また、最近の賃貸ユーザーは新しい物好きです。ペット可物件や楽器可物件､さらにデザイナーズマンションなど個性がある物件を好まれております。
今後賃貸経営をはじめる方､現在賃貸経営をされている方､賃貸事業を成功させるため､魅力ある物件に保っていくため、このようなフェアに参加してみてはいかがでしょうか｡いろいろな情報を収集できとても参考になります。
今はインターネットであらゆる情報が入り、写真も見られますが、賃貸住宅という長期的な事業のためにはやはり最終的に選択する際、目で見て手で触れることが大事だと思います。
また､賃貸経営セミナーについては税務のことから投資･土地活用や空室対策の事など私たち管理会社やオーナーにも必見なセミナーがたくさんあります｡今年も12月ごろの開催になると思いますので是非足を運んでみてください。
2003年2月5日 | 最近の賃貸事情 | ページ先頭へ
ときどきお客さまに「住む家は買ったほうが得ですか？それとも借りたほうが得ですか？」という質問を受けます。わたしたちが仕事をしていていちばん難しい質問です。というよりも答えようのない質問ではないかと思います。
随分前ですが（確か10年以上前）リクルートの住宅情報で「賃貸が得か売買が得か」という、まさにこの質問の回答のような特集がありました｡そのときの結論は「人によって異なる、ケースバイケース」ということでした。漠然としていますが「正しい答え」でした。
またごく最近の住宅情報でも「賃貸」ＶＳ「持ち家」結局どっちがトクなんだ!という特集がありました｡ここでは「金利も価格も低く､質の高い物件が豊富にある今が買い時だ」という提案でしたが､やはり最後には「その人が､これは!という物件に出会えたときが買い時といえる」という漠然とした結論で締めくくっていました。
単純に比較すると売買の場合､物件の名義は自分のものになり､支払ったローンは貯金のように考えている人が多い｡反対に賃貸はいくらお金を払っても自分のものにならなからもったいないと考えられています。しかし前述のリクルートの特集において､賃料及び売買価格も過去数年の水準で推移した場合､「７年後の比較検討」ではどちらを選んでも残ったお金は同じでした。結論は購入した物件を売却するときの価格（買った時より安くなるか高くなるか）によって決まるということです。
賃貸と売買にはそれぞれメリットとデメリットがあります。
○賃貸のメリット
・入居時の契約金が少なくて済む
・特別な理由がなくても気楽に引越ができる
・資産価値（物件の値下がり）が気にならない
・設備の修理・交換費用負担がない
●デメリット
・リフォームなどが自由にできない
・借家では社会的信用が得られない
・定期的に更新料を支払わなくてはならない
○売買のメリット
・リフオームが自由にできる
・自己所有の住宅は社会的信用が得られる・物件を担保に借入れができる
●デメリット
・多額の頭金が必要
・資産価値（物件の値下がり）が気になる・ローンを抱えるため精神的に重荷になる・気軽に引越ができない
・固定資産税等の税金の支払
持ち家志向が強い日本人にも最近は生活をエンジョイする賃貸派が増えているといわれていますが、“「賃貸」か「売買」か”はその時の経済情勢（金利など）、その人の収入、家族構成、仕事、将来の目標、不動産に対する価値観、さらには人生観で変わります。投資物件を購入する場合は別ですが、住む家を買う場合、心地よい住まいを必要としているのか、あるいは将来の資産価値のアップを見越した投資目的で買うのか、「何を何の目的で買うか」が大切です。
2002年11月6日 | 最近の賃貸事情 | ページ先頭へ
昨年のSUDONEWS vol.1の中で「住宅設備と機能の人気ランキング」を掲載しましたが､今回は別の角度から住宅設備について話をさせていただきます。
賃貸事業において毎月のメンテナンス費用以外に予定しておかなければならない出費には「入居者入替時の内装リフォーム代」「入居中の諸設備の修理又は交換費用」「共用部分の大規模修繕」があります。これらの中で、専有部分の諸設備（給湯器、冷暖房）は、使用頻度やメンテナンスによっても異なりますが、一般的に10年～15年が耐用年数といわれています。また、10年未満でも交換が必要になる機器など、いわゆる「当たり外れ」もあります。
当社の管理物件において､入居中一番多い専有設備のトラブル（故障）が給湯器と冷暖房です｡特に真夏には冷暖房の修理･交換工事が集中します。入居者は故障している間､給湯器の場合はお風呂やシャワーが使えず､冷暖房の場合は暑い時期でも我慢を強いる事になります。長期間使用出来なかった場合、「その間の家賃は払えない」と言う人もあり、入居者とのトラブルにつながってしまうケースもまれにあります｡また季節に拘らず建築後10年以上経過した戸数がたくさんある共同住宅は、諸設備の修理・交換が同時期になり費用も重なり高額になります。当社工事部は、すこしでもオーナーの負担を減らすようにするため、｢給湯器｣や｢冷暖房｣等の付帯設備の交換を､単品でも比較的安く提供できるような方法を常に研究しております。
また最近では､給湯器と冷暖房をリース契約するケースが増えております｡賃貸マンションでも床暖房の人気が高まっていることなども考え､マンションやアパートの建築を計画しているオーナーや､築後10年が過ぎ老朽化による修理や取替えを考えていらっしやるオーナーに対して当社も「リース契約」をお勧めしております。その理由としては、①単体で交換（取付け）をするより安価になる。②リース契約期間中（７年）､修理や取替えは無料｡③毎月のリース料は経費に出来る。など金銭的にもメリットがあり、また入居者とのトラブルを未然に防ぐことも出来るからです。
2002年8月2日 | 最近の賃貸事情 | ページ先頭へ
「引越する」…いくつかケースがあります｡独立､就職､転勤､転職､結婚､家族構成の変化、泥棒に入られたから、気分転換、など。それぞれの状況によって「お部屋の探し方」は異なると思いますが、最近その「お部屋の探し方」に別の変化があらわれています。
従来は、「住みたい地域に直接出向き地元の不動産会社を訪ねる」あるいは、「住宅情報誌を買い希望物件を問合わせる」「不動産会社の知人を頼る」など主流でした。しかしそれが「インターネットで物件検索し､ＦＡＸまたはメールで希望物件の図面を取寄せる」または「インターネット賃貸物件情報サイトに部屋探し登録をし、希望物件の情報を入手する」これらが主流になりつつあります。歩いて探さなくても自宅にいながら手軽にたくさんの賃貸情報を知ることができるようになったわけです。
インターネットでのアクセスは数千数万件、しかし実際にお部屋を探している人ははたして何人いるのでしょうか。そういう疑問が浮かびます｡おそらく、部屋を探している人だけがアクセスしているわけではないでしょう。単にヒマだから見ている人、特に引越しは考えていないが建物やインテリアなどに興味がある人、部屋を探している友人のために見ている人､相場のみを知りたくて見ている人､など｡また､同じ人が何回もアクセスする場合もあります。
広告の反響としてみた場合、大切なのは最終的に物件に問合わせをしてくるかどうかです。部屋探しは手軽になりましたが、全く引越する予定がない人でも簡単に間取図や情報を入手できます。そしてその分わたしたちの作業も増えました。インターネットのメリットとデメリットを象徴しています。情報化社会と言われて何年も過ぎましたが、インターネットはまさにその頂点ではないでしょうか。
氾濫する情報の中から､興味のある情報を取り出せる「インターネットの接続料」が定額になりました。そして当然「あまり必要ではない情報も入手する人」が増えてきています。
ネットに登録さえしておけば探している人が自由にアクセスし検索して物件を判断する。非常に合理的ですが、わたしたちは､わざわざご来店くださるお客さまにはより懇切丁寧に物件の紹介とアドバイスをしています。インターネットの世界では､ユーザーは有意義で正しい情報を見分けなくてはなりません｡そしてわたしたちもまた、真剣に探しているユーザーとそうでないユーザーとを見分ける判断力が必要になりました。
2002年5月9日 | 最近の賃貸事情 | ページ先頭へ
冒頭にもお話しましたが､今は引越のオンシーズン真っ盛りです。
一般的にオンシーズンとは１月上旬から４月上旬までを言います。そこでアパートやマンションを建築する際､多くの場合このオンシーズンの完成を目指します｡地域によってはこの時期に完成しないと入居希望者がいなくなるとまで言われています。
お客さまから、「この時期に部屋探しをしたほうがいいですよね」とよ＜聞かれます。「たしかにオンシーズンですから空室は多いです。しかし逆に部屋を探している人も多いのです｡要するに競争相手も多いので、タイミングが大事です。ですから短期集中型で探したほうがいいでしょう｡」と答えています｡いくつかの物件を見て比較検討して決める場合､時間（日数）をかけすぎてしまうと、内見した候補物件がどんどん決ってしまい､比較検討できなくなり、「他にないから仕方なくここに決めた」という残念なことになってしまいます。
新築に入りたいのならこの時期に探すのがいいといえるかも知れませんが、オンシーズンというのは、入学、卒業、転勤などの理由で引越しが多い時期です。ほとんどの人が必要に迫られて引越するのです。決していい部屋を簡単に見つけやすいシーズンということではありません。最近の傾向としては、この「引越しオンシーズン」がすこし前倒しになってきているようで､前年の12月から部屋探しを始める人がとても多くなっています。
2002年2月5日 | 最近の賃貸事情 | ページ先頭へ
