2010年10月のSUDO NEWS
みなさんこんにちは－Vol38
みなさんこんにちは、2010年秋のSUDO NEWSです。昔から、暑さ寒さも彼岸までと言いますが、今年の秋はまさにことわざ通りになりました。秋分の日を挟んで一気に13度も下がり、異常とも思われる気候に少々不安を感じます。
さて、人口は減少しても高齢化、晩婚化、少子化により世帯数はしばらく増え続けるという話を以前しましたが、１億総家主と言われるように、第二の年金のため収益物件を購入するサラリーマン家主、将来を見据えて自宅併用型マンションやアパートを建てる人の登場で供給過剰になる傾向は避けられません。
今後、単身者やカップルなど、少人数世帯をターゲットにした広めのワンルーム、１K、１LDKの需要が増えると思われますが、すでにどこのエリアでもそのようなプランが多くなっているようです。そこで今後、より競争力を付けるためには、人気の主流を捉えると言うよりは人気を引き寄せるプランニングが必要になります。
そのひとつに高齢者住宅があります。これには一般の賃貸マンションとは異なり専門的知識が必要で、提携する病院やケアマネージャー、ヘルパー、そして行政との関係も重要です。一般のマンションとは入居者の募集の仕方も異なります。また、高齢者専用にするのか混合タイプにするのかで仕様や設備を変えなくてはなりません。最近この事業に取り組んでいる企業が増えていますが、将来的には供給過剰になる恐れもあります。
次に、住む人をとことん考えたコンセプトマンション。ペット共生マンションの登場から、最近ではガレージハウスやサイクリングマンションなど、主に男性をターゲットにしたものも多く登場していますが、一般的には間取りの如何を問わず、住まいは女性をターゲットにプランニングすることが間違いないとされています。
参考までに、単身社会人女性の場合は「家賃」が予算内で部屋や設備がよければ、「初期費用」の多さや「築年数」の古さは妥協できるそうです。決め手になった条件の１位は「バストイレ別」、２位は「２階以上」、３位「内観の良さ」、４位「日当りの良さ」５位「室内洗濯機置場」６位「収納スペース」の順でした。（以上、リクルート調べ）
シェアハウスやゲストハウスなどのサービスアパートメントもあります。人間関係が希薄になりつつある昨今ですが、前向きにコミュニケーションを取りたいと考える人も増えつつあります。一人でも安心して暮らせる、友達ができる、外国語が身につけられる、長期不在でも安心、経済的で合理的である、などのメリットがその理由です。
その他、生活保護者や低所得者向け住宅、外国人向け住宅も増えていくと思われ今後の動向が気になるところです。
新築、リノベーションとも、間取りや仕様、設備といった部屋単位の提案ではなく、建物全体、如いては地域社会のことまで考えたプランニングが必要であり、今後の賃貸不動産業界では管理会社の存在意義がますます重要になります。
当社も管理会社として、建物のコンセプトをしっかり持ち、新築においてもリノべーションの際にも最善のプランを提案して参りたいと考えております。
部署&物件紹介－Vol38 「Ｈ.Ｇ.Ｔ西荻」
中央線荻窪と吉祥寺の間、閑静な住宅地の西荻窪エリアに今年の夏完成した「H.G.T西荻」。外装コンクリート打放し、鉄筋コンクリート造り４階建ての瀟洒な佇まい。居室は全室が明るく開放的な角部屋で、駅から商店街を抜け徒歩９分と、交通の便にも恵まれています。駅前には24時間営業のスーパーがあり、セブンイレブンまでは180ｍ、クィーンズ伊勢丹まで300mなど、日常の買い物には事欠きません。また、西荻窪付近は古くから住宅地だったため、歯科、眼科をはじめ各種クリニックが多くあり、病院も徒歩圏内にあるので医療の面でも安心できる環境にあります。
無垢材を使用したアンティークな日本家具を愛するオーナー様が賃貸の部屋にもこだわったのが、温もりがあり人にも優しい無垢材のフローリング。
入居者とのコミュニケーションを大切にしたいというオーナー様。当社も入居者と良い関係を築きながらオーナー様の賃貸経営をサポートし、今後共しっかり管理して参りたいと考えています。
所在地／杉並区上荻４－28－４
構造規模／鉄筋コンクリート造地下１階地上４階建
総戸数／６戸
賃貸戸数／４戸
専有面積／23.10㎡～31.69㎡
完成／平成22年６月
共用設備／オートロック、エレベータ、地上デジタル放送対応、NTT光ファイバー
専用設備／冷暖房、システムキッチン（ガス2口付）、モニター付インターホン
最近の賃貸事情－Vol38 めやす賃料表示制度について
財団法人日本賃貸住宅管理協会（日管協）が提唱している「めやす賃料」についてお話します。日管協は不動産会社1,167社が加盟する業界最大の団体です。「めやす賃料表示制度」は、礼金や更新料など地域ごとの商慣習の違いを超えて入居希望者が負担する実質的金額を明確化するための仕組みとして創設されました。めやす賃料とは具体的には賃料、共益費、敷引金、礼金、更新料を改定がないものと仮定して４年間賃借した場合の１ヶ月当たりの金額のことです。募集の際にめやす賃料を掲載することにより、消費者が他の物件と容易に比較できるようになります。借主と貸主の賃貸条件に対する理解不足によるトラブル防止のため業界で動き始めています。
貸主側としては、更新料に関する訴訟も気になるところです。大阪の高等裁判所で有効判決と無効判決が出され、最高裁の判決は今年度中にも出ると見られています。今のところ、事例ベースで悪質なケースのみを無効にするというのが有力ですが、更新料すべて無効という可能性も残っています。貸主にとって最も懸念されているのが更新料を遡って利子を付けて借主に返還するという過払い訴訟です。消費者金融の過払い金返還請求ビジネスで暗躍した法律事務所が更新料返還請求に目をつけ、回収した更新料から成功報酬を受取る料金体系を決めて営業を始めた法律事務所も既に現れています。更新料の次は礼金そして共益費、ルームクリーニング代と目標を定めているという話も耳にします。
賃貸物件のオーナーは消費者金融のような大企業ではなく、ほとんどが個人経営です。最近の市況悪化で経営に苦慮しているオーナーも多くいます。もし貸主が賃貸経営に行き詰まり、物件を良質な状態に維持、管理する余力を失えば、市場に出回る賃貸住宅の質が下がり、結果、借主にとっても悪影響が出てしまいます。
更新料はもともと地域の慣習であって、中期的にはすべて家賃に一本化するのが自然であると日管協の会長は話しています。めやす賃料表示はいずれ家賃に一本化されるのを睨んだ制度なのでしょう。通常の募集条件とは別にめやす賃料の項目を設けたポータルサイトも出始めました。一部の地域や管理会社では既に試しているところもありますが、今後は家賃の一本化または一時金の有無を消費者が選択できるような料金設定が広がるのではないかと考えられます。
めやす賃料に含まれない項目は仲介手数料や更新事務手数料、原状回復費用、鍵交換費用、町内会費、定額の設備利用料、保証会社への保証委託料、保険料などがあります。
賃貸借契約は継続的なものです。行政や法律においては将来予測できないこともあり、また、単純に一本化にできないものを今後どう補っていくか課題はありますが、少しずつ制度が動き出していることは確かです。
家賃の値上げが難しいなど借主の権利のみ厚く保護している借地借家法も変えていく必要があると思います。貸主借主がお互いを信頼し、契約の自由を尊重し、契約内容を守り、モラルと常識を持ち合わせ、慣習を大切にし、誠意を持って対応しなければどのような制度をつくってもトラブルは回避されません。
須藤建設は、常に業界動向に注目し、時代を見越して、随時オーナー様へ良い提案をして参りたいと考えております。
売買物件のご案内－Vol38
＜自然と天然温泉が楽しめる 箱根小涌園 緑の村別荘地＞
交通：箱根登山鉄道「箱根湯本」駅 バス２２分徒歩２２分・箱根登山鉄道「小涌谷」駅 車６分
販売価格：2,600万円（税込）
物件概要：所在／足柄下郡箱根町二ノ平１２９７－３３０ 土地権利／所有権 土地面積／４７９.４６㎡（１４５.０３坪） 都市計画／未線引 用途地域／１種低層 床面積／１階４８.０２㎡・２階３３.５３㎡・延床８１.５５㎡（２４.６６坪） 完成／平成２３年１月末予定 設備／温泉（天然温泉１００％）・上水道・浄化槽・プロパンガス
図：完成予想パース図・間取り図（１・２階平面図）
写真：現地より明星ヶ岳を望む・別荘入り口
資料の請求・お問い合わせは「不動産部」電話03－3444－0012
注）売却済みの場合はご了承下さい
Sudo’s WATCHING－Vol38
■住宅用火災警報器
SUDO NEWS 24号でも取り上げましたが、消防法の改正により新築中古を問わず全国一律に住宅用火災警報器の設置が義務付けられました。設置期限は市町村の条例で制定されており、設置場所や方法も異なるため所轄消防署の確認が必要です。
当社もオーナー様からの設置依頼を多く頂いております。まずは図面等で消防署に取り付け場所と個数の確認をしますが、消防署に出向き確認しなければならないこともあります。
入居者に設置日のお知らせを配布し、当日の在宅確認と時間の調整を行います。取付け面がコンクリートとボードでは作業時間が異なり、時には家具の移動も必要となります。また、設置前と設置後の写真を撮り、オーナー様に報告書を提出します。
現在は未設置に対する罰則規定がなく、消防設備点検においても点検項目から除外されていますが、将来的には貸主側の責任が問われる可能性もあり、罰則も考えられます。さらに設置の有無が成約率に影響を与えることになるでしょう。
メンテナンス部 山下
■住まい探し
お部屋を探しに来られる方は実に様々な要望をお持ちです。一人暮らしをされる女性の場合は家賃や広さに加えて、駅からの距離、セキュリティ、バストイレ、洗濯機置場、収納等、慎重に物件を探されているようです。
現在、私自身も一人暮らしをしています。昨年末の忙しい状況の中、部屋を探したのですが、出来る限り妥協したくなかったので１日10時間を費やし10件以上の物件を内覧してから決めました。
毎日の仕事の中でいろいろな物件の図面や写真を目にしますが、自分を入居者の立場に置き換えて間取りや写真に見入ってしまいます。「この設備いいなぁ」、「洗濯機置場バルコニーかぁ」など、物件のメリットやデメリットを考えすこし楽しんでいる自分もいますが、物件を客観的に見られる目も養ってきたように感じます。これからも、知識を身に付けながら、自己成長していくことに日々喜びを感じつつ業務に励みたいと思います。
私が次に引越しをする時は主観的に且つ客観的に、また効率よく物件探しができるかなぁ…
システム管理部 渋谷
■ハロウィン（Halloween）
パレードとして国内最大のものは3,000人が仮装するJR川崎駅前の「カワサキ・ハロウィン・パレード」です。
ハロウィンの原点はケルト人が秋の収穫を祝い、悪霊などを追い出す宗教的な行事です。11月１日のカトリックの聖人の日である万聖節（All-Hallows）の前の晩に行われ、「All-Hallows-Eve」を短縮してHalloweenと呼ばれています。古代ケルトでは、１年は11月１日～10月31日で、新年の初めである11月１日に悪い精霊や神が現れ、大晦日の10月31日には死んだ人の魂が家族の元へ帰り、さらに悪霊や魔女が街をさ迷うとも言われ、死者の霊や悪霊たちが家に入らないよう、カブをくり貫きかがり火をたいたのです。
しかし現在では宗教的な意味合いはほとんど失われ、欧米、特にアメリカで民間のお祭りとして定着しています。カボチャ（アイルランドや英国ではカブ）をくりぬいて中にロウソクを立てた｢ジャック・オー・ランタン｣を作ったり、子供たちが魔女やお化けに仮装して、近所を回り｢Trick or treat（お菓子をくれなきゃ、いたずらするぞ）｣と唱えてお菓子をもらったりします。
当社は外国人が多く住む南麻布にあるため、ハロウィンの日には仮装しているかわいい子供達をたくさん見かけます。今年も楽しみです。
総務部 元山
■備えあれば憂いなし
みなさん防災の日には家庭や学校、各自治体等で避難訓練や防災グッズの点検をなさったことと思います。地震大国日本に今後マグニチュード7.0前後の首都圏直下型地震が起こる確率は70％と予測されています。
阪神淡路大震災の際、倒壊によって建物内に閉じ込められた方々がどのようにして救出されたのか。データでは約35％の人が自力脱出、30％の人が家族によって救出され、救助隊によって助けられたのはわずか1.7%でした。
家が倒壊しなくても食器やガラスで怪我をすることもあります。特に就寝中は近くに厚手のスリッパを置いておくと避難の際に素足の怪我を防ぎます。なお、仕事をされている女性の場合、ハイヒールやパンプスでは歩くのが困難なため、スニーカーなどの歩きやすい靴を会社に用意しておくことをおすすめします。
災害時にはライフラインや全ての機能がストップする可能性もあります。用意しておくと役に立つものは非常用食料と水・ラジオ。帽子や、水が不要な簡易トイレなどもあると便利だと思います。備えあれば憂いなしです。
工事部 小板橋
2010年10月28日 | SUDO's WATCHING | ページ先頭へ
Gourmet－Vol38 笹塚 「ばんや しおさい」
京王線笹塚駅から徒歩１分、商店街を入ってすぐ左側、当社が管理させていただいておりますJOYビル１Ｆの｢ばんや しおさい｣をご紹介致します。店名は漁師番屋と波の満ち入る音から名づけられたそうで、天井には網や魚がかかり、その名の通り漁師番屋を思わせる雰囲気。三宅島を中心に伊豆諸島や小笠原諸島の新鮮な食材を使用した島料理が堪能できます。
お通しはカンパチとカツオのお寿司。お刺身の盛合せ(サザエ・カツオ・カンパチ・キンメダイ・アカイカ)はピリっと辛い島唐辛子入りのお醤油でいただきました。島では昔からわさびが希少だったため、刺身やお寿司には唐辛子や和がらしの薬味を使うそうです。おばんざい（里芋の煮ころがし・ひじきの煮物・酢豚・肉じゃが）や、まるまるとしたふんわりコロッケは、店長のお母様である洋子さんの特製。洋子さんのメニューは他にもありましたが、どれも懐かしく家庭的な温かさを感じました。尻高や亀の手と呼ばれる貝、鯛肝の塩辛、ヒラメの縁側のチャンヂャなど珍味も豊富、もちろん伊豆諸島の名物「くさや」もあり、酒好きにはたまらない品揃えです。
(上段)左：特製コロッケ 右：亀の手(貝)
(下段)左：おばんさい 右：島寿司
元々お寿司屋さんでもあるためキンメダイ・カツオ・カンパチを盛り合わせた島寿司の鮮度はバツグン。和がらしのお寿司は初めてでしたが、違和感を全く感じさせない味でした。
昔懐かしい昭和歌謡曲が流れ心休まるレトロな雰囲気、まるで島を訪れたような気分になれる「ばんや しおさい」へ皆様も足を運ばれては如何でしょうか。
ばんや しおさい
渋谷区笹塚1-21-11 JOYビル1F
電話：０３－３４８１－９６２３
営業時間：
ランチＡＭ１１：３０～ＰＭ１３：３０
ディナーＰＭ５：００～ＡＭ０：００
定休日：日曜日
コラム－Vol38 昭和の中華料理店
以前からとても気になっているお店があった。決して普通ではないレトロな店構え。先日ようやくそこで食事ができた。
その方面に出かける時は常に意識をしていたが、この店で昼食にしようと思った時に限り休みだったり、他で食事した後に通ると暖簾が出ていたり、昨年はそれが続けて３回もあって「縁がないんだ」と大人気なく怒っている自分がいた。矛盾しているようだが、そのあまりにも商売っ気の無い殺風景な店構えのため、「本日休業」の看板を見てホッとした時もまたあった。その店は極端においしいかまずいか、どちらかだろうと考えていた。中華料理店なのに暖簾とシャッターと入り口の看板はブルー一色で、さらに看板には店名がない。暖簾には書いてあるようだが風でめくり上がって読めない。サッシは曇りガラスのため店内の様子は全く伺えない。店構えだけで味を予想することには比較的自信があったのだけれど、もしまずければ今後の飲食店選びに自信喪失してしまう不安もあった。
店に着いたのは土曜日の12時丁度。店の前にはクルマが２台止まっていて、10人ほど座れる店内には３人の客がいた。予想した通りおばあちゃんが接客担当でおじいちゃんがシェフだった。店内に入ると入口正面には招き猫、左側の壁には熊手。右の壁には商売繁盛の額。まさに昔ながらのデコレーション。テーブルの上には醤油、ソース、酢、胡椒に七味、爪楊枝、割り箸、そして当然のようにアルミ製の灰皿も置いてあり、昭和という時間で止まっていた。私が子供のころに行ったような、当時のままの店内。磨り減って色が変わり果てたテーブル、破れた椅子はビニールテープで繕ってある。しかしその様子は古くてみすぼらしい感じはなく物を大事にしているように思えた。料理メニューは最低でも15年は書き換えていないと思われ、年季が入っている。そのことは壁に貼ってある料金表でも確認できた。
注文したラーメンは赤青黄色の渦巻き模様のラーメン丼で出されて最初の感激。さらに期待を膨らませスープを口に運ぶ。やはり味は昔ながらのしょうゆ味で２回目の感激。麺は細麺、具はのりとチャーシューが一枚ずつ、ほうれん草に鳴門、完璧な脇役が揃い踏みで３回目の感激。懲りすぎたものが多すぎるため飽き飽きしていた現代のラーメンに無いシンプルさに感動した。難を言えば好物のシナチクが入っていなかったことが唯一残念だった。
この店の定休日は日曜日だけとのこと。私はたまたま３回も続けて土曜日に行ってしまっていたのだ。そして、料金表に○○円ではなく○○縁と書かれた洒落に思わず微笑んでしまった。「ありがとう」と言うおばあちゃんの笑顔。満足して店を出る時、すでに私は次回のメニューを決めていた。