SUDO’s WATCHING
■エアコンの選定基準
寒さとともにまたエアコンの活躍する時期がやってきました。
エアコンを設置する際には部屋の広さ、向き、窓の数と大きさ、キッチンがあるか等を基準に選びます。最も一般的なエアコンは壁掛けセパレートタイプで2.2、2.5、2.8、3.6、4.0、5.0キロの６種類があります。容量によってそれぞれ6～16畳程度の部屋に対応しています。これより大型のエアコンもありますが、集合住宅では概ね2.2～5.0キロの６種類で対応できます。選び方の基準は、部屋の広さが６畳の場合、2.2キロを基本的には設置します。その部屋にキッチンがあり、西日が当たると2.5キロ(通常８畳程度に対応)又は2.8キロ(通常10畳程度に対応)を設置した方が望ましいでしょう。
「エアコンの効きが悪い」というクレームの多くは、広さ12畳くらいの部屋に2.2キロのエアコンが設置されている、要するに部屋の大きさとエアコンの容量が合っていない事が原因だそうです。このようにアンバランスな状態で長期間使用するとエアコン自体が無理をしているわけですから、当然寿命も短くなります。
最近は量販店で販売している為、価格や機能性だけを優先して選んでしまう方も多く見受けられますが、設置する部屋の状況を充分把握した上で適した容量のものを選び、また購入後のアフターサービス等を確認することも大切です。
工事部 祖谷
■交換時期
マンションの共用部分の諸設備には、メーカーにより取替の目安が決められています。設置状況や使用頻度により取替の時期は異なりますが、メンテナンス部では原則として「メーカーからの取替の目安」を基準に交換の提案をさせていただいております。もちろん機械ですので「当り外れ」や「使い方」「点検の仕方」「設置場所」により耐用年数は異なり、メーカーの基準より長く使える場合もありますが、その反対の場合もあります。
給水設備の場合、ポンプユニットは約10年、圧力タンクは約３年、その他の部品に関しては約３年～５年が目安になっており、同様に、エレベーターや消防設備も消耗品や本体取替の目安はあります。定期点検の際に異常が見つかれば随時報告し、即交換ではなく、オーバーホール（分解して点検・整備する事）を提案させていただく場合もあります。
自動車などと同様に日々のメンテナンスをしっかりしておけば、耐用年数を延ばせる場合もあります。きちんと保守点検を行い、状態を判断し早めの御提案をしてゆきたいと思います。
メンテナンス部 片寄
■秋といえば浮かぶものランキングベスト５…インターネットより
第１位はやっぱり「食欲の秋」
秋刀魚・栗ご飯・なし・まつたけ…思い浮かべただけでお腹が…。
第２位は「読書の秋」
私も読書フリークで毎朝の通勤時間の必需品、月に５～６冊は読んでいます。
第３位は「スポーツの秋」
今年はオリンピックも開催されたので気持ちも盛り上がっていますし、走ってちょっぴり余分についてしまったお肉を落とそうかな？？？ ジョギングを日課にするのも健康的でいいですね。
第４位は「行楽の秋」
爽やかな新緑の自然も好きですが、紅葉の中をドライブするのが私は大好きです。そして梨狩りに葡萄狩り、秘湯に立ち寄り湯できたら最高ですね！
第５位は「芸術の秋」
先日金沢の21世紀美術館に行って来たのですが、その大きさと面白さとかわいさに感激しました。
秋と聞いただけでわくわくしてきます。皆さまも秋を楽しんで下さい。
システム管理部 佐川
■姿勢
僕は人の姿勢や歩き方を自然と見てしまいます。姿勢で相手に与える印象が変わります。背筋がピンと伸びて胸を張って、目線は真っすぐ前を見る（伏目でも上目でも駄目デス）。イメージは操り人形になって頭のてっぺんと両肩に糸が付いていて上から吊られている感じでしょうか。
以前、当社の女子社員に話したことがあります。「会社の中で君が一番姿勢がよくてよりキレイに見えるよ」と。（お世辞ではなくホントにそう思ったのです！）彼女は（たぶん）喜んでくれました。親に姿勢を注意されたことがあってそれから意識したそうです。「お母さん偉い！」と思いました。逆に猫背気味の社員についつい、「両肩を上げて～、今度は後ろにグッと持っていって～(背中に天使骨が出ている状態)、真下に下ろして～、頭から糸で吊るされている感じ～」と。余計なお世話だと思われたかもしれませんが、ちょっと意識するだけで印象がもっと良くなるとどうしても彼女に言いたかったのです。
そういう僕自身も、もちろん姿勢は気にしています。僕はギックリ腰をやってしまって以来、ものを拾う時も膝を屈伸して上半身は真っ直ぐのまま拾い、歩くのも腰に負担が掛からないように不自然なくらい直立の姿勢でした。そのせいで姿勢がよくなったのではないかと思っています。
賃貸事業２部 芳賀
2008年10月30日 | SUDO's WATCHING | ページ先頭へ
■排水管清掃
キッチンや浴室の排水が悪い時は、排水管に汚れが溜まっている可能性があります。その場合、全戸一斉の排水管清掃（圧力を高めた水を噴射して配管内の汚れを取る）をお勧めいたします。放置しておくと排水管が詰まって排水が逆流し、溢れた水が階下に漏水してしまいます。清掃後、詰まりの原因（髪の毛や油の塊など）が排水口から出てきますが、スプーンやビニール袋が出てきたことも…。
当社メンテ管理物件は定期的に排水管清掃を実施しています。スポット（単発）で依頼される場合もありますが、長期間実施していない物件は危険が伴います。それは長い間に付着した汚れや油を流し出すことによって配管の繋ぎ目や小さな穴から漏水することがあるからです。
人も建物も「外観の修繕」以上に目に見えないところのメンテナンスは重要です。実施されていない建物は、定期的な排水管清掃をお勧めいたします。
メンテナンス部 片寄
■笑顔の力
見知らぬ者同士が集まって大笑いをするというlaughing yoga(笑うヨガ)が、ニューヨークで流行っているそうです。インドで生まれ、従来のヨガより手軽で効果的なものを、と医師マダン・カタリアが1995年に完成させました。
ヨガに「笑い」を組み合わせる事でストレスを解消するだけでなく、前向きな性格になり、顔の筋肉も使うため見た目も若くなるそうです。「笑い」の最大の効能は免疫力のアップ。人には免疫システムのひとつであるリンパ球「NK細胞」が備わっていますが、ストレスを感じた時、この働きが格段に落ちてしまいます。「笑い」はNK細胞を活性化させ、ストレスを解消させる力を持っています。つまり、病気になりにくい体を作るということです。
笑顔の人が側に居ると気持ちがいいもの。人の為に、また自分の為にもいつも笑顔を心がけようと思う今日この頃です。
システム管理部 佐川
■TATAMI
蒸し暑い夏の日、幼いころの私は扇風機で涼みながら畳の部屋でウトウトするのが好きでした。
フローリングの部屋に引っ越して１年半、最近畳の部屋が懐かしく思えてきました。畳のよさはその匂い、防音性、クッション性に加え断熱性、保湿性、吸放湿性があるので夏は涼しく冬暖か。さらに最近の研究で、空気中に含まれる有害な二酸化窒素を「いぐさ」が吸着する性質があることが判ったそうです。
最近の賃貸住宅における入居者ニーズはフローリング。掃除しやすく清潔で見た目もきれい、生活が洋式化していることが人気の理由でしょう。また、フローリングは入居者入替えの際に張替えが不要なため、リフォーム費用が抑えられます。これは賃貸経営する側にとって大事な要因です。
丁寧に織られた目の詰まった畳表に好みの縁をつけて、床の間に一輪挿し。赤松の床柱。目的によって寝室、リビング、客間になるフレキシブルな和室、風呂敷と同じように見直されてほしいと思っています。
賃貸事業１部 田中毅
■不動産売買のエキスパートを目指し
従来、不動産業界は閉ざされたイメージがありました。その理由は契約自体を短期的に捉え、また、各社業務内容が異なり、マニュアルやシステムが遅れていたからです。最近は大分改善され、近代化されましたが、欧米とは異なり業界全体の地位はまだ低いように感じられます｡
不動産取引は、税金や法律、建築に関する様々な知識が必要なため、お客様同士が直接契約するにはリスクが伴います。また、お客様の一生をも左右しかねない高価な買い物です。そのため不動産売買業務は責任重大であり、お客様が安心してご契約できるようサポートする役目を担っています。
専門知識はさることながら、あらゆる角度から物件をとことん調査し、さまざまな観点から、「売却」か「所有」か、「購入」か「賃貸」かを充分に検討し、その都度お客様に合った提案をしなければなりません。
継続的な賃貸契約とは異なり一回ごとに完結する売買契約ですが、実は長期的な展望が必要です。特に現在のような経済情勢が予測しずらい時代には投資として不動産を購入する方も多く、この場合はお客様との長いお付き合いになります。不動産売買のプロフェッショナルを目指し、これからも業務に励みたいと思います。
不動産部 前田
2008年7月26日 | SUDO's WATCHING | ページ先頭へ
■査定
お客様から不動産の売却依頼があると、まず現地を確認し査定書を作成いたします。案件は一戸建て・土地・分譲マンション・一棟のマンション、アパートなどさまざま。査定する際は近隣の販売事例、成約事例など参考にしますが、事例だけに惑わされない相場観（物件の特殊性や売主の希望、取引時期）も重要なポイントです。
売却依頼の際はできるだけ高く売り、購入依頼の場合は安く良い物件を紹介したいと思っております。しかし、取引とは価格に対する相反した売主と買主の希望を取りまとめることであり、そこには駆け引きも存在するため常にフレキシブルに対応しなければなりません。
売却する理由は「相続」「買換え」「換金」「所有していることが煩わしい」などさまざまですが、その理由によって査定価格が異なる場合があります。また、総合的に判断し、「今は売り時でない」「所有していた方が得策です」というアドバイスもしなくてはなりません。今後もお客様に適切なご提案ができるよう日々努力して参りたいと思います。
不動産部 山下
■心機一転！
この時期は、入社や入学の頃の気持を思い出します。
新緑を眺めながら、今年度も気持新たに頑張ろう！！！英語を喋れるようになろう！スポーツも毎日しよう！などなど思い浮かべ計画表を作成します。具体的には…英単語一日50、毎日１時間走る、毎日自炊するなど。一週間から長くて一ヶ月位は続くのですが、毎年三日坊主になってしまいます。ある本によると、新しく何かを始める時、つまり０から１を作る時は、１から２を作る時の何倍ものエネルギーが必要なので、始めの１ヶ月は思った事の半分出来れば上出来なのだそうです。三日坊主にならないようにする為には、無理な目標を立てず、たとえ小さな目標でも、何度も達成感を得ていく事が大事なのだそうです。今年こそ「継続は力なり」を実感したいと思います。
システム管理部 佐川
■体内時計
ゴールデンウィーク中、海外旅行にお出かけの方も多いと思いますが、つき物なのが『時差ぼけ』です。つまり『体内時計』が乱れて、睡眠障害、消化器の不調、めまいなどの症状が起きてしまうことです。
最新の研究によると体内時計のサイクルは24時間10分だそうです。通常は毎朝起きた時にこの10分のズレを調整して自然に生活しているのですが、中には上手くリセット出来ない人もいるそうですので、時差ぼけにも有効な体内時計リセット法をご紹介いたします。
①起床後２時間以内に20分～30分朝陽を浴びる。曇っていても大丈夫ですが午後に浴びる光にリセット効果はありません。②起床後、活動状態に移り易くするために軽めの運動と食事をする。朝食はエネルギーに変りやすい肉系タンパク質が良い。③寝室は東か南向きにし、朝陽を浴びて目が覚めるようにする。④深い眠り（ノンレム睡眠）と浅い眠り（レム睡眠）、この２種類の睡眠１セットの周期は平均90分ですので、90分の倍数時間で起床する。
体内時計をリセットして心身共に気持ちよく毎日をスタートしたいと思います。
システム管理部 坂野
■民事裁判は公平？
その裁判には、最初から不条理さを感じていた。５回更新している常習滞納者、ゆえに前回の更新の際、連帯保証人の変更を条件とした。しかし、しばらくするとまた家賃滞納が始まり、ある日突然「部屋に不具合があるが、修理してくれない。」と、弁護士をたて損害賠償を要求してきた。当社も賃貸人も寝耳に水。過去の不備はその都度直ちに修理している。
次は「未納家賃は損害賠償金と相殺してくれ」と内容証明郵便を送ってきた。賃貸人と協議して「滞納賃料の支払」と「信頼関係の破壊」を理由に明渡しを求める訴訟を提起した。
裁判第１回は、相手弁護士の「原告の請求を棄却する、理由は次回提出。」で終了。第２回は、相手弁護士が内容証明と同じ事を主張して終了。相手は裁判を引き延ばして、追い出されないようにしている。進行の鈍さに苛立つが、裁判は感情的になってはいけない。
第３回、裁判官は進行を法廷から裁判官室での準備手続に移す。ここでは和解の話合いがなされる事が多いが、相手弁護士は和解を断った。裁判官は、両弁護士にどう進行するかを尋ねる。相手弁護士は、損害賠償請求の対象になる事実を証明できないため、裁判自体をうやむやにする作戦を取っている。この時、相手の損害賠償請求を棄却する上申のチャンスがあったと思うが、裁判は証人尋問へと進行して行く。第４回、双方の証人が決定し次回は証人陳述…。もうしばらくかかりそうだ…。
システム管理部 小林
2008年4月26日 | SUDO's WATCHING | ページ先頭へ
■消防関連のいろいろ
建物にはバルコニーに避難器具、共用廊下に消火器・非常警報器、室内には各種感知器があります。これらの設備は、消防法により設置が義務付けられています。半年に１回点検を必要とし、３年に１回所轄消防署へ書類を提出、飲食店や物品販売店が入っているビルは１年に１回提出しなければなりません。
消防法は年々厳しくなり、最近では消防署の立入り検査も多くなってきています。その際、選任防火管理者の有無と共用部分の廊下、階段などに避難の邪魔となる物が置かれていないかを確認します。共同住宅や事務所ビルは収容人数が50人以上、テナントビルなど不特定多数の人が出入りする建物は30人以上の場合に防火管理者が必要です。その業務は消防計画の作成（避難する時の対応等）、避難訓練の実施などです。私も現在３物件の防災管理者を兼任しています。消防法はこれからさらに厳しくなると思われますが、益々知識を増やし、オーナーさまに良い提案とアドバイスができるように頑張ってゆきたいと思います。
最後になりましたが、寒い時期は特に火の元にご用心ください。
メンテナンス部 片寄
■ユニバーサルデザイン
最近の高校の制服は男女共用のところもあり、ユニセックスな時代になったと思います。また、障害のある人にも無い人にも優しいユニバーサルデザインも増えています。これらのものを「共用品」といい、日本からの提案で始まり世界のものづくりの基準「ISO（国際標準規格）」にも採用されています。たとえば、シャンプー容器のギザギザはリンスと区別がつき、目の不自由な人やシャンプーをしている時に便利です。駅や街で見かける「絵文字の看板」や「男性用・女性用のトイレの絵」は、誰が見ても（外国の方でも）一目で何の記号かわかるデザインになっています。これから、日本には益々外国の方が増え、高齢化社会にもなってゆき、誰にでも優しいユニバーサルデザインの住居が求められていくと思います。益々学習して貸す人と借りる人、双方のお役に立ちたいと思っています。
※昨年の宅建の試験は、残念な結果に終わってしまいました。今年は心機一転頑張りたいと思います。
システム管理部 佐川
■自転車ラック
自転車を購入したため、先日、管理会社に申込みをして自転車置場を確保しました。自転車置場は二段式ラックの段違いになっておりハンドル同士が接触して子供用の自転車でも置けそうにありません。もちろん即日解約しました。周りを見ても、やはり９割程が使用していない状態でした。
以前テレビで取り上げられた建物では、管理組合で自転車を20台程所有し、届出をすれば誰でも使用できる方法を採用していました。しかし、台数が限られているため利用できない、返却時間が守られないなどの問題点も多いようです。また、修理費用も組合費から捻出しなければなりません。
建物を管理運営していく上で自転車の管理方法は大きな課題の一つです。最近の自転車はデザイン、用途、サイズが様々で、場所を確保すればいい、ラックを設置すればいいという単純なものではなく、１世帯の保有台数、駐輪可能な車種など細かい取り決めが必要です。安全かつ快適に利用できる事を考え、計画の段階で私たちが提案する大切さを実感しました。
不動産部 山下
■受験シーズンの始まり！～験担ぎ～
2008年の受験シーズン到来。志望校合格を目指し、日々高まる緊張やプレッシャーと戦っている受験生がたくさんいます。そんな受験生が験担ぎに食べるものの第1位は“カツ丼”だそうです。
ここ数年、語呂合わせで験担ぎした合格祈願バージョンのお菓子が受験生に人気を集めており、今や、スーパーやコンビニで特設コーナーが設けられています。「キットカット」→【きっと勝つ】「コアラのマーチ」→【コアラは寝ていても木から落ちない】「カール」→【受かーる】「ハイレモン」→【ハイレル(入れる)モン】※以上、起業家支援ネットより
中にはやや無理のある語呂合わせ商品もありますが、いずれも受験生の気持を少しでも楽にしてくれることでしょう。子供が受験に滑らないように、毎週末スキーに行って自分だけ思いっきり滑ってくるお父さん、HIGH LITE（ハイライト）というタバコをハイリテ～と読み、タバコをHIGH LITEに替えたお父さん…まさに涙ものです。
享、徹、透、亨、亮、明、竜、貫はすべて「とおる」と読みます。人生で直面する勝負やテスト、難関に通ることを希望して付けた名前なのでしょうか。“勝負”は受験生に限らず誰にでも訪れます。そんなとき、自分だけの験担ぎがあれば、自信に繋がるかもしれません。
総務部 前澤
2008年1月31日 | SUDO's WATCHING | ページ先頭へ
■受水槽
受水槽とは、「本管からの水道水を最初に溜めておくタンク」のことで、ポンプの圧力で屋上の高架水槽に貯留し各階へ給水します。水道法により最低年１回の槽内清掃と水質検査が義務付けられており、清掃しないと配管内の錆などで少しずつ汚れ、稀に汚水や害虫が入ってしまうこともあります。飲み水はミネラルウォーターを買っている方が多いと思いますが、生活用水は水道水です。衛生管理がされていない建物に住むのはちょっと？？？と考えてしまいます。
この「受水タンク方式」は衛生管理に費用が掛かり、また、ポンプも劣化すれば交換が必要です。ただ、災害時などに、タンクに水が溜まっているのですぐに断水しないというメリットもあります。他には、受水槽を設置せず水道本管から各住居に供給する「直結給水方式」（３階まで可能）や水道本管に直接増圧ポンプを付ける「増圧給水方式」があります。
直結給水方式は、清掃費や点検費、交換費用が掛からず、増圧給水方式は年１回程度のポンプの点検は必要ですが、受水タンク方式より毎月の費用を抑えられます。
水道局の許可が必要ですが、条件が合えば受水タンク方式からこれらの方式へ切り換えることが可能です。初期費用は掛かりますが、長期的には経費を削減できると思います。給水設備について詳しく知りたい場合はお気軽にメンテナンス部にお問合せください。
メンテナンス部 片寄
■防犯カメラ
今住んでいるマンションに、「不審者」「イタズラ防止」対策としてエントランス、エレベーター内、駐車場、駐輪場、外階段の計５箇所に防犯カメラが設置されました。設置費用は積立金から、維持費は管理費から捻出されます。
防犯カメラ設置により安心感は増しましたが、後付けの為、存在感があり過ぎて、正直なところ監視されているようで少し嫌な気分になります。いったいこのカメラは誰を監視しているのだろうか、と考えたりもしますが、変な事件が多い昨今、仕方ないのかもしれません。
共同住宅では表札さえも出したくない人もいます。しかし、防犯カメラは建物に出入りする人を24時間監視しています。考え方によってはプライバシーが守られなくなっているわけです。個人情報保護法、プライバシーの保護が重要視される中、このように矛盾することがあります。
以前、「出かけるときはお隣さんに声かけて！」というフレーズがありましたが、ある程度、隣人や付近の情報を知っていたほうが防犯対策にプラスになり、犯罪を防げることもあります。
セキュリティー設備だけに頼るのではなく、個々のプライバシーを尊重しつつ、周りとのコミュニケーションを上手に持ちながら、「安心」を得るため、まずは自分自身出来るところから防犯に取り組んでゆきたいと思います。
不動産部 山下
■秋！秋！秋！
巷では、『スポーツの秋・食欲の秋・芸術の秋・読書の秋』などと言いますが、私は毎年「食欲の秋」になってしまいます（笑）。最近何を食べても美味しくて、ついつい食べ過ぎてしまいます。さらに秋は美味しいフルーツも盛りだくさん、食後のデザートまでいただいてしまい、体重計に乗るのがとっても怖いです。でも、そんな私と同じ思いの方もいらっしゃるのでは？と勝手なことを想像し、安心している毎日です。
健康を考え、（太るとスーツの買替が必要になり、出費も大きくなりますから）そろそろ、スポーツの秋に変更しなくてはいけないですかね…？？？（自問自答）。
賃貸事業３部 鈴木
■初チャレンジ
毎年10月の第3日曜日は、宅地建物取引主任者の資格試験の日で、今年も去る21日に実施されました。主任者は事務所毎に、宅地建物取引業務に従事する者の5人に1人以上の割合で置くことが義務付けられています。1990年のバブルの絶頂期には受験者が34万2111人。2001年は16万5104人まで減少しましたが、昨年の受験者数は、19万3573人に増えました。合格に必要な学習時間は約300時間前後というのが通説で、合格率は毎年約15%前後で推移しています。資格を取得すると重要事項の説明と記名・捺印が出来、益々責任を持って仕事に臨めるようになれると思います。入社1年の私は今年初チャレンジでした。もちろん合格を目指しましたが、結果がでるのは12月上旬。もし駄目だったとしても、学んだ事を日々の業務に生かし仕事に邁進していきたいと思います。
システム管理部 佐川
2007年10月31日 | SUDO's WATCHING | ページ先頭へ
■自転車置場
先日、あるマンションの自転車置場を整理するため「整理・撤去のお知らせ」を配布しました。見る限り使用していないような自転車がたくさんありましたが、結果は殆ど現入居者の自転車でした。使用頻度は本人の自由ですが、管理している側としては汚れた自転車が放置してあると、建物のイメージも悪くなる不安を感じます。駐輪場はほとんど無料ですが、入居者に「自転車を綺麗にしてください」とは言いづらいのも現実です。
自転車は最近安価で購入できるため、引越の際、古いもの（中にはまだ充分乗れるものもあります）を無断で残置してしまう人がいます。解約立会いの際に確認はしているのですが…。500円程度で清掃局が引き取ってくれることを知らないか、あるいは、手続きが面倒だと勘違いしているのでしょう。特に所帯数が多いファミリータイプの建物の自転車置場は定期的に整理し、処分する必要があります。
行政の指導もあり最近は駐輪場がある建物が多いのですが、バイク置場はまだ無い建物が多く、所有している人は路上駐車を余儀なくされているようです。
自転車の整理は勿論のこと、ゴミ置場、駐車場、エントランスなど、建物全体の美観を考えて「入居者管理」と「建物管理」をしていきたいと思います。
賃貸事業１部 伊藤
■観葉植物の効果
私のデスクの側に観葉植物があります。週に２度水を注し、葉をふいてあげます。「大きく育ってね。」と心で思いながら丁寧に扱っていると、まるで気持ちが伝わっているかのようにグングン生長し、大きな花を咲かせてくれます。以前、植物が音や接触に反応して微弱電流を発生しているという話を聞いた事があります。触れたり話し掛けたり、適切な手入れをすればその分、姿形で反応してくれるということです。
植物があると心が安らぎ、緑の葉は目を休めてくれます。特に長時間パソコンと睨めっこした後に見るとほっとします。
プラスイオンは空気の汚れた場所やちり・埃などに多く残留し、パソコンなどの電化製品から多く発せられています。観葉植物は、プラスイオンの多い職場環境にマイナスイオンを出し、イオンバランスを整えてくれる働きを持っています。他にも、空気の浄化、湿度の調節、酸素発生、ヒーリング効果、インテリア効果がある、そんな緑を大切にしつつ仕事に打ち込む毎日です。
システム管理部 佐川
■督促状
郵便受けに督促状が入っていると、「ドキッ！」とします。税金関係の督促状？クレジット関係？残高不足？いろいろ頭に浮かびます。しかし、「督促状」に抵抗力がついている人が多いのも事実です。
賃料滞納者に対し、電話催促の次に督促状を使います。口頭での催促に比べて、文書として「証拠」が残ります。以前、滞納賃料請求の裁判を起こした時、相手の連帯保証人からの答弁書で、「契約書には、２ヶ月滞納で契約解除とあるのに、数ヶ月もの滞納賃料の請求はおかしいではないか」との反論を受けましたが、十数枚の督促状が物を言い、裁判官は連帯保証人の反論を斥けました。
法的手段ではない督促状、感情的にならずに解決できる有効な回収手段です。状況を把握し、信憑性を見極め、総合的に判断し使用しています。
督促業務で注意している事は、貸主と借主、加えて当社の担当者に対し公正である事、借主に双務契約を信頼させる事、この２点です。一方的過ぎる考えは返って問題を長期化させてしまうこともあります。督促は「定期的に」「感情的にならずに」「地道に」行うことが一番大事と考えています。
システム管理部 小林
■『ふくらはぎ』を鍛える
動物にはない「ふくらはぎ」は第二の心臓と呼ばれています。脊椎動物が二足歩行を始めたとき、頭が高い位置になり、脳に血液を送る際に高い血圧が要求されました。そのため、心臓以外にもポンプが必要となり人間の下肢には強力な筋肉群が出来上がったようです。それこそが、まさに「ふくらはぎ」なのです。
立ち仕事やデスクワークによる血行の悪さから脚が疲れ、むくみといった症状がおきると、ふくらはぎはポンプの役目を果しません。マッサージしてほぐしてあげる事も大切ですが、普段からふくらはぎを鍛えておくことをお勧めいたします。歩いて筋肉を鍛えることが一番ですが、「かかと上げ運動」も効果的です。歩幅は肩幅位で、まっすぐに立ち『かかと』をグッと上げ、ゆっくり下げます。最低１日20回を２セット、洗濯物を干しながらや電車・バスを待っている合間などに簡単にできます。
筋肉が衰えると体温をつくるパワーも低下し、心臓に負担をかける事になります。細胞を若返らせて体内循環をスムーズにし、身体の内側から美しくなりましょう。
総務部 根岸
2007年7月31日 | SUDO's WATCHING | ページ先頭へ
■太陽光発電
地球温暖化対策が言われて久しいですが、多くの方が節水・節電等に取組まれていると思います。昨年、マンションのオーナー様より「屋上に太陽光発電を設けたら共用電気に使えますか？」との質問を受け、太陽光発電の設置費用について調べる機会がありました。
まず、屋上の広さから可能な発電量と、設置費・メンテナンス費＋附帯工事費（防水補修・基礎・補強・配線等）を算出します。そこから補助金（10kw以上の場合）と20年分の発電量を電気使用料に換算し、差引いたものを環境貢献投資金額というそうですが、現状では費用対効果が低すぎるため設置するにはいたりませんでした。一戸建てや工場などとは違い、採算が合うケースは少ないようです。しかし、自家発電装置を設置すれば災害時の停電に対応できるというメリットもあります。性能が良くなり、共同住宅でも採算がとれるような満足のいくシステムができればと願います。今後、工事部では新築やリフォームの際に機能性・デザイン性だけでなく環境に優しい建築資材という観点も加えてご提案させていただきたいと思います。
工事部 猪股
■プロから学んだこと
私の自家用車は買ってから11年目、休日には、エンジン音の微妙な変化に気をくばりながらのドライブ。先日、ある機関が気になって点検のため正規ディーラーに持ち込みました。そして後日、提示された見積金額に驚きました。古い車なので、それなりに覚悟はしていましたが…その日は悶々としながら家路に着きました。
それから数日後、専門誌のページをめくっていると、あるプロショップに目が止まり電話をしてみると、「一度車を見せてください」との返答。見てもらうと、「この車は生きの長い車で、定期的なメンテナンスを心がけていれば30万キロ以上走りますよ」とのこと。「オイルは補充しながら乗ればいいし、部品交換は重要なところ以外は少しずつやっていきましょう」とアドバイスを受けました。説明も解りやすく見積も良心的、長く付き合えるパートナーが見つかり、愛車を長く乗り続ける自信がつきました。
後で知ったのですが、その店は正規ディーラーでも直せないような車両が持ち込まれる、まさにプロショップでした。さらに驚いたのは車を引き取った時にピカピカに洗車してあったことです。
メンテナンスは不動産においてもとても重要です。「修理か交換か」「リフォームか建替か」「賃貸か売買か」など、「お客様の希望に沿った提案」を今回の一件で学んだような気がします。不動産と動産、異なる部分もありますが、私も不動産を通して良きアドバイスができるよう日々努めてゆきたいと思います。
不動産部 山下
■もったいない
私の実家である福島は、自然が豊かでとても美しい所です。冬には白鳥が近くの川に飛来し、春にはあたり一面桜の花が咲き、夏は緑一色でセミの声が…。秋には大きな山々が赤や黄色やオレンジに紅葉します。そして季節を問わず広がる大きな青空や夜空、夕空、それはもう圧巻です。でも住んでいる人にとっては日常の普通の風景、中には「こんな田舎はいやだなぁ」と言う人もいます。今都会に住んでいる私は「なんてもったいないこというの！」と思ってしまいます。
システム管理部 佐川
■そうじ力
最近ベストセラーになったそうじ力の本を読み、冒頭の一文に衝撃を受けました。『あなたの部屋はあなた自身です。』つまり自分の人生は自分の部屋そのものを現しているということです。「そうじ力」とは、単なるお掃除ではなく、掃除をすることによって悩みや問題の解決、仕事の成功、夢が叶うなど、自分自身の輝きを生み出してくれるパワーを示唆しています。
自分の部屋を見渡すと、とても残念なことに、慌ただしい毎日の産物が散乱していました。雑誌やガラクタが覆いかぶさった机、本以外の物が紛れ込んでいる本棚。すぐに窓を全開にして換気をし、必要のないものを捨て始めました。それまでの部屋の片付けは来客がある時や年末にしか念入りに行わなかったのですが、その日は丸一日かけてただひたすら無心でゴミを捨て部屋中を磨き、そして整理整頓に全力を注ぎ込みました。ある程度部屋がすっきりすると、同時に心までも洗われたような気がしました。それはスポーツをして汗をかいた後のスカッとした爽快感に似ていて、そして何か新しいことを始めたいようなウキウキとした衝動に駆られました。
今、何かに行き詰っていたり悩みごとを抱えたりしている方、ひとまず快適な部屋づくりを試みてはいかがでしょうか。そうじをしている最中にもしかしたら解決策が生まれてくるかもしれません。
システム管理部 岡本
2007年5月1日 | SUDO's WATCHING | ページ先頭へ
■かんたん浴室カビ防止
マンションは気密性が高いのが特徴ですが、その分『換気しづらい＝水蒸気を逃がす事が困難』と言う短所を抱えており、特に真冬と梅雨時に結露の発生率が高くなります。
引越直後の部屋で、カビが発生したユニットバスを見る度に｢住んでいた人は、あまり換気していなかった｣と想像します。シャワーを浴びてそのまま出掛けてしまえば、帰宅時はまだびしょぬれ状態。これを繰り返すと、当然カビが発生します。こまめに拭き取れば多少は防げるでしょうが、それも面倒。換気タイマーがない場合、ファンを付けっ放しにしてしまう人もいますが、それもまた心配。タイマー機能が付いていない場合は設置をオススメします。
ちなみに、最近引っ越しした我が家のスイッチは「消し遅れ３分機能」だけ。来週タイマー機能付に交換する予定です。
■部屋探しはムズカシイ～
仕事柄、部屋探しのコツは心得ているつもりだったのですが、いざ我家を探し始めてみると旨くいかないものです。というのも我が家では、ここ２ヶ月ほど週末ともなれば決まって部屋探し。中でも妻の『ヤル気度』と言えばそれは凄まじく一緒にいてこちらが恥ずかしくなるくらいなのです。賃料や礼金、日当たりを含む住環境へのチェックは然る事ながら、周辺施設（小学校・スーパー・病院・フィットネスジムetc.）の有無、通学路に危険な交差点や踏み切りはないか、歩道幅は充分あるのか、急な坂はないか、等々言い出したらキリがありません。多少気に入れば無理な値引交渉を始めてしまう有様で、結果は当然の如く何ら収穫もなく、私は毎度のことながら脱力感の塊と化し、帰路へのハンドルを握らされるのです。先週はそんな車中で妻が悠然と『やっぱり簡単には掘り出し物のお得物件は見つからないね、パパが直ぐに用意してくれると思ったのにね～』その時ばかりは、さすがの私も憤慨し『何を言ってるんだ、賃料を含む諸々の条件はあらゆるデータを基にオーナーと我々が協議して適正に決めているのであって、そんないい加減なもんじゃないんだぞー』と言ってやりたかったのですが残念ながら、既に私にはそれらを語る気力も残っておらず中途半端な相槌を打つのみで家路を急ぐのでした。『あ～あっ、やっぱり部屋探しはムズカシイ～』
T. T.
■コミュニケーション
最近の賃貸マンションは設備が充実しています。共用設備ではオートロック、宅配ボックス、通信設備、専用部分ではエアコン、システムキッチン、ウォシュレットがあたりまえの時代になり、セキュリティ関係や24時間緊急対応も物件の差別化にはなりません。また、清掃が行き届き、管理がしっかりしている建物も増えていますが、入居者はプラスαを求め、単に「寝る場所」としてだけでなく、「安らげる場所」として考えるようになります。そこで、貸す側も物質的なものだけでなく、「癒し」を提供することが必要になります。
クリスマスシーズンになると街には、もみの木を飾り、イルミネーションを取り付け、ライトアップしている建物がたくさんあります。最近では個人の家でも、クリスマスの飾りつけをしているところが増えています。生活の余裕と遊び心がなければできないことだと思います。
当社の管理物件にも、パティオにもみの木を植え、クリスマスシーズンにはオーナメントをしている建物があり、入居者に安らぎをもたらしています。同じ建物にオーナーが住んでいるわけではありませんので、言わば、住んでいる方へのオーナーからのささやかなプレゼントと感謝の気持ちでしょう。普段も、この建物は自転車置場やゴミ置場がきちんと整頓されており、廊下にゴミが落ちていることなどありません。住んでいる方もオーナーの気持ちを感じているのでしょう。
オーナーと入居者が直接会うことはありませんが、結果的に、また間接的に、コミュニケーションツールとしての役割を果していると思います。
■乾燥対策
この時期は一年中で最も寒い季節です。気象庁では一日の最低気温が０℃以下の日を冬日（ふゆび）、また、その日の最高気温が０℃未満の日を真冬日（まふゆび）としています。ストーブやエアコンで暖房を効かせると室内の空気が乾燥します。長時間オフィス内で仕事をしていると、肌が乾燥して「こじわ」が気になる方も多いかと思います。乾燥肌対策としては、化粧水や保湿クリームをこまめに使うことです。失われた水分を補うと同時に、皮膚の表面を保護できるので水分が失われにくくなります。お肌にとってドライな環境は最悪です。常に水分を補い保湿しておきましょう。
N. O.
2007年1月30日 | SUDO's WATCHING | ページ先頭へ
■つけましたか？ 住宅用火災警報器
火災予防条例により東京都では、住宅を新築・改築する場合、平成16年10月１日から「住宅用火災警報器」の設置が義務付けられました。現在お住まいの住宅は、平成22年４月１日から設置が義務になります（各都道府県で異なる場合があります）。但し、自動火災報知設備やスプリンクラー設備が設置されていれば設置の必要はありません。
警報器には「煙式（煙を感知し火災を知らせる）」と「熱式（異常な温度の上昇で感知し火災を知らせる）」の２種類があります。火災を早く感知する為には、「煙式」、台所など（調理のため煙が発生する場所）では「熱式」が適しています。すべての部屋、台所、階段に設置が必要ですが、浴室、トイレ、洗面所、納戸には必要ありません。電源は「コンセントからとる方式」と「電池方式」、取付け方法は「天井にネジで固定するタイプ」と「フックで壁に引っかけるタイプ」があります。設置後は、業者による点検は必要ありません。
簡単に説明致しましたが、この機会に今から準備をしてみてはいかがでしょうか。但し、悪質販売の被害もあるそうです。「消防署から来た」と偽り販売してくるケースです。消防職員が直接販売することはないそうですのでご注意ください。
■お芋
11月23日は、「勤労感謝の日」。「勤労をたっとび、生産を祝い、国民たがいに感謝しあう」という趣旨で定められた国民の祝日です。以前は、「新嘗祭（にいなめさい）」として祝われ、天皇が新穀を供え、自ら食してその年の収穫に感謝する宮中の儀式でした。天皇に限らず国民こぞってその年の秋の収穫を喜び、お供えをして神仏に感謝する日だったそうです。
現在、穀物の70％を外国からの輸入に頼っている日本ですが、飽食の時代となった今、秋の収穫に感謝する気持ちは変わらずあるのでしょうか。穀物を収穫する事は、人間にとって根本的に嬉しいこと。私が小学生の頃は毎年、学校農園で秋にサツマイモを収穫し、先生がふかしてくれた「お芋」をクラスメイトと一緒にほおばったのを今でもよく覚えています。
勤労感謝の日の「勤労」は、もちろん農業だけを意味しているのではありません。職業・職種を超え、もっと幅広く日々の生活への姿勢も含めたものだと思います。勤労によって生み出された生産を祝い、意義ある生活を送っている事にみんなで感謝できるような日にしたいものです。
■クラシック・イヤー
2006年の今年はまさにクラシック・イヤー。まず天才作曲家として名高いモーツァルトの生誕250周年。彼の故郷・オーストリアではウィーンを始めとする縁のある幾つかの都市で250周年を祝うイベントがいたる所で繰り広げられています。８月にチェコのプラハで行われた2006年国際天文学連合で惑星の定義が再検討され、９番目の惑星として教科書に紹介されていた《冥王星》が惑星から外されてしまいましたが、ホルスト作曲の組曲《惑星》に注目が集まりました。
クラシック音楽のもたらす周波数・速度は人間のα波を増し、脳を活性化させ心身状態を落ち着かせる、いわゆる《癒し》効果が高く、忙しく時間が流れる現代社会、《癒し》を求める人々でクラシック音楽CDの売り上げが年々上昇しているそうです。この《癒し》効果で心身の健康維持・増進をもたらすことを「音楽療法」と言います。心地よい音楽と触れ、心身の健康に働きかけながら不安や痛みを和らげるこの療法、最近では医療現場でも治療法の一つとして取り入れられているところもあります。
秋の夜長にのんびりとクラシック音楽を聴いて癒されようと思います。
■ある滞納者
滞納者は、いつも事情を抱えている。社宅の場合、賃借人は当該企業で、代表者、或いは契約物件に住む社員が連帯保証人になることが多く、一企業、ひとつの物件で賃貸借契約関係が終結するため合理的と言える。
ある物件で、賃借人企業が倒産した。代表者をはじめ役員は全て失踪した。居住している元社員は、賃料未納のまま住みつづけた。元社員は連帯保証人でもある。督促する度に、「社員になる条件として当該物件を与えられた」、と賃借人企業との雇用契約に固執する。また「会社が倒産したのだから担保する資力は無い」との弁。民法に規定は無いが、「連帯保証人には、解約権及び明渡し権は無い」とするのが裁判所の実務上の取扱いである。企業とその関係者だけで契約関係が終結している物件のトラブルは社会的拡がりが無く、解決の糸口が見つかりにくい。
今回の裁判では、賃貸借契約における連帯保証人の責任が認定され、和解条項は、「滞納賃料及び明渡し迄の賃料の分納」と「連帯保証人は、明渡しに協力する」の二項目。裁判は終わったが、和解条項が履行されるまで、この滞納者との関係は続く…
2006年10月30日 | SUDO's WATCHING | ページ先頭へ
■ＩＨ調理器具ってどうなの？
巷で持てはやされている『IHコンロ調理器具』とは、電気を熱源としてガスを使用する調理器具よりも安全でエコロジーと言われていますが、本当に火を使用しないから全く安全なのでしょうか？
電磁波は日常生活の中で様々な機器から発生していますが、IH調理器具も器具付近では電磁波が発生しており、この電磁波が人体に影響を与えると言う説が唱えられています。しかし、米国のある機関が国際非電離放射線防護委員会（ICNIRP）から示されているガイドライン（50Hz＝1000mG以下・60Hz＝833mG以下）の約50倍にあたる最大50ガウスを生物にあて実験した結果、当てない方と当てた方の両者に差が見られなかったとの報告があり、また、米国立環境衛生科学研究所（NIEHS）のRAPID計画報告書にも｢癌との因果関係は薄い｣と報告されています。日本でも｢科学的な知見が確立されていない｣との理由で特別なガイドライン等は示されていません。
一方、イギリスでは電磁波が発生する携帯電話は16歳以下の子供には使用を控えるよう政府から勧告が出ており、また、スウェーデンでは電磁波が2.0mG以上発生する高圧送電線の下には子供の施設設置を禁止。学校・団地の近くの高圧電線は撤去。撤去出来ない場合は学校を移転・廃止の指導が出ています。上記の事から既に対策・指導を取っている国もある為、火災の心配はないとしても、電磁波＝IH調理器具が一概に安全とは言えないようです。
（山口政勝）
■麦茶のパワー
麦茶は夏バテ防止に効果的。夏バテの主な原因は、汗で水分が体外に出てしまうことで血液がどろどろになり、疲労物質（乳酸）が筋肉にたまりやすくなるため。水の補給も大事ですが、麦茶は香り成分に血液をさらさらにする力もあります。効果は水の２倍以上で、動脈硬化や心筋梗塞、脳卒中など、どろどろ血液から起こる病気にも効果的。また、麦茶には身体の熱を冷ます効果や胃の粘膜を保護する効果もあり、食物繊維が多く含まれているため整腸効果や便秘を助ける働きもあるそうです。
「麦茶にはカフェインが含まれていないのでたくさん飲んでも安心。今年の夏、麦茶パワーで乗り切りましょう！！」
（元山聡美）
■賃料と権利
一般的に約束どおり賃料を毎月期日迄に支払う賃借人は、全体の約９割です。残り約１割の賃借人の賃料を管理するのが督促業務です。当社では、この約１割を２つに分けて対応しています。契約書どおり入金するように促す督促（１ヶ月以内の短期滞納者）。督促しても、支払いが無いまま２ヶ月以上滞納してしまう賃借人への督促（累積滞納者）。
私たちの経済生活は、金銭を中心に成り立っています。金銭が成り立つ第一義は約束が履行される事ですが、約束が守られない時、金銭は権利問題に解体されます。原則として３ヶ月以上の滞納者への督促は、弁護士に依頼する前に当社で法律手続を取りますが、そのいくつかをご紹介します。
賃料支払不履行に一番向いているのが、弁護士への委任が不要な「支払督促手続」で、督促の相手は基本的に連帯保証人です。よって、連帯保証人を債務者として相手取り、簡易裁判所に支払督促を申立てます。受理されると、裁判所が国家権力で債務者に督促をします。
もう一つは「少額訴訟手続」の利用があります。同様に弁護士への委任は不要で、本人訴訟の代表的裁判です。裁判管轄が申立人の住所地ですので、遠方に住んでいる債務者を相手取る時に有利です。又、法廷に呼び出し、審理する事の重大さを通して、滞納者に契約の大切さを理解していただくという長所があります。
賃貸管理業務の中で、「無くなればいい業務」と思いつつ、その思いがかなうことなく、今月も誰かが滞納し、督促業務が発生します。
（小林康弘）
■道路交通法改正について～ドライバーの独り言～
道路交通法改正に伴い、６月１日から民間による取締りが行われるようになった。運送会社ほどでもないが、当社でも業務上車を使用することが多い為、影響がある。「注意やお願いを掲示板に貼る」「お知らせを郵便ポストに投函」など短時間で済む用事もあれば、「設備点検の立会い」や「交渉事」など時間が予測できないことも多い。
私は日頃から「時間貸駐車場」を利用しているので問題はないのですが、（数分程度の）ちょっとした買い物や公園のトイレを利用する場合は路上駐車せざるを得ないし、やはりプレッシャーは感じる。
駐車場を利用したくても絶対数が少ないのが現実で、もっと公共の貸駐車場を増やしてから施行するのがいいと思う。また、荷物の運搬、引越、緊急状態など「現実」ももっと考えてほしい。緊急車両の妨げ防止、悪質な違法駐車、交通渋滞緩和に取締り強化は当然、でも必要以上（全く迷惑がかかっていない、やむをえない状況）に行うのは、如何なものかと思う。…とはいうものの「決まり」ですので一人のドライバーとして、これからもできるだけルールとマナーを守っていきたいと思います。
（山下 修）
2006年7月29日 | SUDO's WATCHING | ページ先頭へ
